8. მიწის ნაკვეთების სპორადული რეგისტრაცია

 

სარჩევი:

1. მიწის ნაკვეთების „სპორადული რეგისტრაციის“ არსი[ტერმინის არსი] და მნიშვნელობა. 1

2. სპორადული რეგისტრაციისთვის საჯარო რეესტრის მომსახურების საფასური. 1

3..“სპორადული რეგისტრაციის’’ ფარგლებში შესაძლებელია  „ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე ‘’ მიწის ნაკვეტზე     საკუთრების უფლების რეგისტრაცია. 2

4. საჯარო რეესტრის  უფლებამოსილება  „საკუთარი ინიციატივით შეიტანოს ცვლილებები რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემებში’’ 5

5. სპორადული რეგისტრაციის შემთხვევაში  სავალდებულოა  ყველა .„დაინტერესებული პირის“ ჩართვა ადმინისტრაციულ წარმოებაში. 6

6. შენობა-ნაგებობზე და შესაბამის მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია[სპორადული რეგისტრაციის შემთხვევაში] 8

2020 წლის  რეგულაცია „სისტემური რეგისტრაციების კუთვნილებასთან’’ დაკავშირებით: 10

2020 წელს ასევე დაზუსტდა მართზლომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული მთელი რიგი საკითხები. 11

დოკუმენტაციის მოძიება და სისტემატიზაცია სააგენტოს მიერ [სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში] 12

მუნიციპალიტეტის როლი მიწის ნაკვეთების ადგილმდებარეობის დადგენის საკითხში (ეს წესი მოქმედებდა  მხოლოდ   2026 წლის 1 იანვრამდე  და მხოლოდ 5 თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე). 14

 

 

 

1. მიწის ნაკვეთების „სპორადული რეგისტრაციის“ არსი[ტერმინის არსი] და მნიშვნელობა

 

·       სპორადული რეგისტრაცია არის ქვეყნის მთელ ტერიტორიაზე  დაინტერესებული პირის  ა)“განცხადებისა’’ და ბ)წარდგენილი „სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის“ საფუძველზე მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია  ან  რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილების რეგისტრაცია. [ცნება]

ხ

·       „სპორადული რეგისტრაცია“ იწყება დაინტერესებული პირის განცხადების საფუძველზე, ანუ მისი ინიციატივით.

 

2. სპორადული რეგისტრაციისთვის საჯარო რეესტრის მომსახურების საფასური

 

·       სპორადული რეგისტრაციისთვის დაინტერესებულმა პირმა უნდა გადაიხადოს საჯარო რეესტრის მომსახურების საფასური 300 ლარის ოდენობით.[ამ საფასურს ცვლიან ამჟამად  გასარკვევია საჯარო რეესტრში]

 

·       „საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედი საჯარო სამართლის იურიდიული პირის – საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მიერ გაწეული მომსახურების საფასურის განაკვეთების, საფასურის გადახდევინების წესისა და მომსახურების ვადების დამტკიცების შესახებ“ საქართველოს მთავრობის 29/12/2011 წ. #509 დადგენილებით დამტკიცებული დანართის 21.ა და 21.დ მუხლების თანახმად, „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონით გათვალისწინებული სარეგისტრაციო მომსახურებისთვის დაწესებულია შემდეგი ვადები და განსაზღვრულია შემდეგი საფასურის განაკვეთები:

 

➢        სისტემური რეგისტრაციის გეოგრაფიულ არეალში მდებარე მიწის ნაკვეთზე სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში, „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის „ჟ“ და „რ“ ქვეპუნქტებით გათვალისწინებული „მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის)’’ ან „საკუთრების უფლების’’ დამადასტურებელი დოკუმენტის საფუძველზე,  ა)საკუთრების უფლების რეგისტრაცია,ან ბ) საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების საკადასტრო მონაცემების დაზუსტება/ცვლილება − 3 თვის ვადაში − 300 ლარი;

➢        სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში მიწის ნაკვეთზე ა)საკუთრების უფლების პირველადი რეგისტრაცია და

ბ)საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემების დაზუსტება/ცვლილება −

„მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-4 მუხლის მე-2 − მე-5 პუნქტებით დადგენილ ვადაში[აქ ვადები სხვაა] − 300 ლარი.

           

შენიშვნა: ეს საფასურები   იცვლებაო იყო ინფორმაცია.

 

 

3..“სპორადული რეგისტრაციის’’ ფარგლებში შესაძლებელია  „ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე ‘’ მიწის ნაკვეტზე     საკუთრების უფლების რეგისტრაცია

 

 

 

·       სპორადული რეგისტრაცია ხელს უწყობს ქვეყანაში რეგისტრირებული მონაცემების რაოდენობის გაზრდას და საკადასტრო დაფარულობას.

 

·       სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში კანონმდებელმა შემოიტანა რეგისტრაციის გამარტივებული წესი და პროცედურები, რომლებიც მანამდე არ არსებობდა. ამან ხელი შეუწყო რეგისტრაციების რაოდენობის გაზრდას.

 

·       კერძოდ, სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში შესაძლებელი გახდა ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირს/ანუ მესაკუთრე ფიზიკურ პირს ან/და მესაკუთრე კერძო სამართლის იურიდიულ პირს და მოსარგებლეს შორის ფორმის დაუცველად (ზეპირად ან წერილობით) დადებული გარიგების არსებობის ფაქტი დგინდება მხარეებს შორის [ხელახლა]გაფორმებული წერილობითი შეთანხმებით, რომელზედაც მხარეთა ხელმოწერების ნამდვილობა დასტურდება კანონით დადგენილი წესით. ეს მოქმედება განიხილება, როგორც „გარიგების ხელახლა დადება’’, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 61-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად (თუ პირი, რომელიც [თავდაპირველად]დებს უცილოდ ბათილ გარიგებას,[ხოლო შემდეგ] ადასტურებს მას, მაშინ მისი [ეს]მოქმედება განიხილება, როგორც „გარიგების ხელახლა დადება’’).

 

„ასეთი“  ხელახალი წერილობითი შეთანხმება და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი საჯარო რეესტრში „მოსარგებლის’’ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველია. და ასეთ დროს აუცილებელი არ არის ჯერ რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირის[ანუ მიწის ნაკვეთის გამსხვისებლის] საკუთრების უფლების რეგისტრაცია საჯარო რეესტრში.

ხ

 

თუ ა)საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირმა ან ბ)დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრე ფიზიკურმა ან/და კერძო სამართლის იურიდიულმა პირმა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების

სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის ამოქმედებამდე, ფორმის დაუცველად დადებული გარიგების საფუძველზე გაასხვისა მიწის ნაკვეთი, რის დასადასტურებლადაც მოსარგებლეს გადასცა „უფლების დამდგენი დოკუმენტის’’ ან „N327 ბრძანებულების საფუძველზე გაცემული მიწის (უძრავი ქონების) საკუთრების სარეგისტრაციო მოწმობის’’ დედანი, ეს გარემოება შესაძლებელია გამოყენებული იქნას „უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში’’ მოსარგებლის „საკუთრების უფლების’’ რეგისტრაციის საფუძვლად,

ხოლო

თუ იმავე „საკადასტრო ბლოკში“ რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის/მესაკუთრეების ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირის/პირების მიერ მოხდება აღნიშნული ფაქტის[ანუ მიწის ნაკვეთის გასხვისების ფაქტის] წერილობით დადასტურება

 

ან

 თუ უშუალოდ საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირი/მესაკუთრე[ის ვინც გაასხვია] განაცხადებს თანხმობას[დაადასტურებს მიწის ნაკვეთის გასხვისების ფაქტს  მოსარგებლეზე].

ასეთ  შემთხვევაში „წერილობითი გარიგების ხელახლა დადება’’ არ მოითხოვება.

 

 

ხ

 

·       ამდენად, მიწის ნაკვეთით „მოსარგებლე’’ შესაძლებელია გახდეს „მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებული მესაკუთრე’’, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის მქონე პირის/ ან პირველი სისტემური რეგისტრაციით რეგისტრირებული მესაკუთრის ნების [ხელახალი]გამოვლენის გარეშეც, მხოლოდ „საკადასტრო ბლოკში’’ რეგისტრირებული არანაკლებ 3 მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის ჩვენების საფუძველზე.

·       ანუ ამ შემთხვევაში, კანონმდებელს შემოაქვს უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების მოპოვების სპეციალური წესი, რომლის ფარგლებშიც მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება სხვა პირზე გადადის თავად უფლებამოსილი პირის ნების გამოვლენის გარეშე.

 

 

·        შენიშვნა : ხსენებული „საკადასტრო ბლოკი’’ წარმოადგენს სააგენტოს მიერ დადგენილ, გეოგრაფიული ობიექტებით (გზა, მდინარე, ხევი, წყალსაცავი და სხვ.) შემოსაზღვრულ სივრცეს.

 

ხ

ყურადღება:

 

·       თუ „საკუთრების უფლების’’ რეგისტრაციისას დადგინდა, რომ სარეგისტრაციო უძრავ ნივთზე ან საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირის[დაინტერესებული პირის] მიმართ რეგისტრირებულია  რაიმე საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა (ყადაღა, გასვისების აკრძალვა და სხვა) ან იგი[დაინტერესებული პირი] მოვალეთა რეესტრში რეგისტრირებული ფიზიკური პირია, უძრავ ნივთზე რეგისტრირდება საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირის უფლება[აქ იგულისხმება  მესაკუთრე ფიზიკური პირი ან/და მესაკუთრე კერძო სამართლის იურიდიულ პირი], ხოლო მოსარგებლის საკუთრების უფლების რეგისტრაციის შესახებ გადაწყვეტილება მიიღება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით.

 

ხ

 

 4. საჯარო რეესტრის  უფლებამოსილება  „საკუთარი ინიციატივით შეიტანოს ცვლილებები რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემებში’’  

 

 

·       სპორადული რეგისტრაციის შემთხვევაში მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემების დაზუსტებასა და ცვლილებას სააგენტო ახორციელებს  ა) „დაინტერესებული პირის“ განცხადებისა და   ბ) საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის საფუძველზე და  გ)ამ მიზნით დაწყებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაში უზრუნველყოფს „ყველა’’ დაინტერესებული პირის ჩართვას.

 

·       სპორადული რეგისტრაციის შემთხვევაში „დაინტერესებულ პირს’’ შეიძლება წარმოადგენდეს ა) საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მოთხოვნის უფლების მქონე პირის ან ბ)დაუზუსტებელი საკადასტრო მონაცემებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის მესაკუთრის, გ) მოსარგებლის - უფლებამონაცვლეც.[მაგ. მემკვიდრე]

ხ

2016 წლიდან საჯარო რეესტრი პირველად აღიჭურვა უფლებამოსილებით, დაინტერესებული პირის განცხადების გარეშე, თავად შეიტანოს ცვლილება უკვე „რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემებში’’.

 

  

კერძოდ, ,სააგენტო უფლებამოსილია ა)დაინტერესებული პირის განცხადებით, ან ბ) საკუთარი ინიციატივით ან გ)განსაკუთრებული სახელმწიფოებრივი და საზოგადოებრივი მნიშვნელობის პროექტის განმახორციელებლის მიმართვის საფუძველზე   შეცვალოს დაზუსტებული საკადასტრო მონაცემებით რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემები, თუკი  სარეგისტრაციო დოკუმენტაციით ან/და საკადასტრო აღწერის შედეგად დადგინდება  რეგისტრირებული საკადასტრო მონაცემების შეუსაბამობა მიწის ნაკვეთის „ფაქტობრივ მდებარეობასთან’’, და უზრუნველყოს ამ მიზნით დაწყებულ ადმინისტრაციულ წარმოებაში ყველა დაინტერესებული პირის ჩართვა.

❖    სააგენტო უფლებამოსილია შეცვალოს მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებული მცდარი საკადასტრო მონაცემები და შეუსაბამოს ისინი ნივთის ფაქტობრივ მდებარეობას (მათ შორის, შეამციროს მიწის ნაკვეთის რეგისტრირებული ფართობი) იმ შემთხვევაშიც კი , თუ უძრავ ნივთზე რეგისტრირებულია სხვა სანივთო უფლება, ვალდებულება ან საჯარო-სამართლებრივი შეზღუდვა, ან/და მესაკუთრე ან სანივთო უფლების/ვალდებულების მქონე პირი აღრიცხულია მოვალეთა რეესტრში.

❖    თუ მიწის ნაკვეთის სააღრიცხვო ბარათზე და საკადასტრო რუკაზე მიწის ნაკვეთის ფართობის შესახებ მონაცემები ურთიერთშეუსაბამოა, რეგისტრაცია წარმოებს მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი ფართობის შესაბამისად, ოღონდ არაუმეტეს სააღრიცხვო ბარათზე       ან        საკადასტრო რუკაზე            დატანილი   ფართობისა,

თუ        უფლების  დამადასტურებელი დოკუმენტით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

 

 

           5. სპორადული რეგისტრაციის შემთხვევაში  სავალდებულოა  ყველა .„დაინტერესებული პირის“ ჩართვა ადმინისტრაციულ წარმოებაში

 

„დაინტერესებული პირის“ ჩართვა ადმინისტრაციულ წარმოებაში ხორციელდება წერილობითი შეტყობინებით, რომელიც უნდა შეიცავდეს:

ა) სააგენტოს იმ სტრუქტურული ქვედანაყოფის/ტერიტორიული სამსახურის დასახელებასა და მისამართს, რომელშიც მიმდინარეობს სარეგისტრაციო წარმოება;

 

ბ) სარეგისტრაციო წარმოების დაწყების თარიღს და მიღებული გადაწყვეტილების ნომერს;

გ) სარეგისტრაციო წარმოების საგნის მოკლე აღწერას;

დ) განმარტებას დამატებითი დოკუმენტაციის/ინფორმაციის, ასევე, წერილობითი მოსაზრებების წარმოდგენის უფლების შესახებ.

 

·       წერილობით შეტყობინებას უნდა ერთოდეს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემების დაზუსტების/ცვლილების სიტუაციური რუკა, რომელზეც აისახება შესაძლო ცვლილებების შესახებ ინფორმაცია.

 

·       დამატებითი დოკუმენტაციის/ინფორმაციის, ასევე, წერილობითი მოსაზრებების წარსადგენად, დაინტერესებულ პირს ეძლევა 10 სამუშაო დღის ვადა. ამ ვადის დენა იწყება წერილობითი შეტყობინების ოფიციალური წესით ჩაბარებიდან, ხოლო სარეგისტრაციო წარმოება მიმდინარეობს დაინტერესებული პირის მიერ დამატებითი დოკუმენტაციის/ინფორმაციის ან/და წერილობითი მოსაზრებების წარდგენამდე. თუ დადგენილ ვადაში დაინტერესებული პირი არ წარადგენს დამატებით დოკუმენტაციას/ინფორმაციას, გადაწყვეტილება მიიღება საქმეში არსებული დოკუმენტაციის/ინფორმაციის საფუძველზე.

 

წერილობითი შეტყობინება ოფიციალური წესით ჩაბარებულად ჩაითვლება იმ შემთხვევაში, თუ ის ჩაბარდება თავად დაინტერესებულ პირს ან მის სრულწლოვან ნათესავს.

 

ნათესავად ჩაითვლება:

 

ა) აღმავალი ან დამავალი ხაზის ნათესავი (მშობლები და მათი მშობლები და ა.შ.; შვილები და მათი შვილები და ა.შ.); ბ) მეუღლე, მეუღლის და-ძმა და აღმავალი ან დამავალი ხაზის ნათესავი;

გ) აღმავალი ხაზის ნათესავის და-ძმა (ბიძები, დეიდები, მამიდები); დ) და-ძმა, მათი მეუღლეები და შვილები.

წერილობითი შეტყობინების ჩაუბარებლობის შემთხვევაში, დაინტერესებულ პირს შეტყობინება ხელმეორედ ეგზავნება. შეტყობინება, ასევე, იგზავნება სააგენტოსთვის ცნობილ ალტერნატიულ მისამართზე.

 

წერილობითი შეტყობინების ხელმეორედ ჩაუბარებლობის შემთხვევაში, შეტყობინება ცხადდება საჯაროდ. ამ შემთხვევაში შემოდის საჯარო ადმინისტრაციული წარმოების ელემენტი.

❖    წერილობითი შეტყობინების საჯაროდ გამოცხადება ნიშნავს შეტყობინების სააგენტოში (მის შესაბამის ტერიტორიულ სამსახურებში) ადმინისტრაციულ შენობაში ან/და, საჭიროების შემთხვევაში, ტერიტორიულ ორგანოში ყველასათვის ხელმისაწვდომ ადგილზე ღიად განთავსებას. წერილობითი შეტყობინება ქვეყნდება, ასევე, სააგენტოს ოფიციალურ ვებგვერდზე (www.napr.gov.ge).

 

·       წერილობითი შეტყობინების საჯაროდ გამოცხადების შემთხვევაში, დამატებითი დოკუმენტაციის/ინფორმაციის, ასევე, წერილობითი მოსაზრებების წარსადგენად დაინტერესებული პირისთვის დადგენილი ვადის ათვლა იწყება შეტყობინების საჯაროდ გამოცხადების დღიდან.

 

 

6. შენობა-ნაგებობზე და შესაბამის მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია[სპორადული რეგისტრაციის შემთხვევაში]

 

 

 

·       2016 წელს მნიშვნელოვანი ცვლილებები შეეხო ასევე შენობა-ნაგებობზე და შესაბამის მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციასაც.

 

        დაიმახსოვრე:

·       საჯარო რეესტრში შენობა-ნაგებობაზე რეგისტრირებული საკუთრების უფლება ვრცელდება ამ შენობა-ნაგებობის მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართობზე. [!]

 

·       უკვე რეგისტრირებულ მონაცემებში ცვლილება კი რეგისტრირდება მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზის შესაბამისად.

 

მაგალითი:  

 

1 700 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე რეგისტრირებულია სახელმწიფოს საკუთრების უფლება.

მიწის ნაკვეთზე განთავსებულია შენობა-ნაგებობა (განაშენიანების ფართობი: 100 კვ.მ), რომელიც შპს „ორიონმა“ 1999 წელს შეძინა სახელმწიფოსგან პრივატიზების გზით.

 საჯარო რეესტრში რეგისტრირებულია შპს „ორიონის“ საკუთრების უფლება მხოლოდ შენობა-ნაგებობაზე.

  შპს „ორიონი“ უფლებამოსილია, მიმართოს საჯარო რეესტრს, წაურდგინოს მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზი, რომელზეც დატანილი იქნება მხოლოდ მის საკუთრებაში რეგისტრირებული შენობა-ნაგებობა მის ქვეშ მდებარე მიწის ნაკვეთთან ერთად (ე.ი. განაშენიანების ფართით: 100 კვ.მ) და მოითხოვოს ამ მიწის ნაკვეთზე ინდივიდუალური საკუთრების უფლების რეგისტრაცია.

ასეთი მოთხოვნის შემთხვევაში, საჯარო რეესტრმა უნდა დააკმაყოფილოს განმცხადებლის მოთხოვნა, ა)სახელმწიფოს სახელზე რეგისტრირებული 1700 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთიდან „ამოჭრას“ 100 კვ.მ მიწის ნაკვეთი (შენობა-ნაგებობასთან ერთად), ბ)სახელმწიფოს სახელზე გასცეს ამონაწერი და საკადასტრო გეგმა 1600 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე, ხოლო გ) შპს „ორიონის“ სახელზე გასცეს ამონაწერი და საკადასტრო გეგმა 100 კვ.მ ფართობის მიწის ნაკვეთზე (რომელზეც განთავსებულია შენობა-ნაგებობა).

ხ

დაიმახსოვრე:

·       თუ უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანოს მიერ განკარგულია მხოლოდ შენობა-ნაგებობა, მიწის ნაკვეთის გარეშე, დაინტერესებული პირის საკუთრების უფლება რეგისტრირდება შენობა-ნაგებობასა და ამ შენობა-ნაგებობის მიერ დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე, შენობა-ნაგებობის განაშენიანების ფართობის შესაბამისად.

·       თუ მიწის ნაკვეთზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციისა და საკადასტრო აღწერის შედეგების შეჯერებით დადგინდა, რომ  აშენებული შენობა-ნაგებობის ფართობი ან/და კონფიგურაცია შესაბამისი სამართლებრივი საფუძვლის გარეშეა შეცვლილი, საკუთრების უფლება რეგისტრირდება შენობა-ნაგებობის მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართობის შესაბამისად, თუ განაშენიანების ფართობი სარეგისტრაციო დოკუმენტში მითითებულ ფართობს არაუმეტეს 10 პროცენტით აღემატება.

 

·       ხოლო თუ მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ფართობი სარეგისტრაციო დოკუმენტში მითითებულ ფართობს 10 პროცენტზე მეტით აღემატება, შენობა-ნაგებობის მიერ დაკავებული მიწის ნაკვეთის განაშენიანების მთელ ფართობზე საკუთრების უფლების რეგისტრაცია დასაშვებია, თუ ზედმეტად დაკავებულ ფართობზე წარდგენილია საქართველოს კანონმდებლობით გათვალისწინებული უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი.

 

ზედმეტად დაკავებულ მიწის ნაკვეთზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის სააგენტოსთვის წარუდგენლობის შემთხვევაში, მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება რეგისტრირდება [მხოლოდ] უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებულ განაშენიანების ფართობზე, 10 პროცენტიანი დასაშვები შეღავათის გათვალისწინებით.

 

2020 წლის  რეგულაცია „სისტემური რეგისტრაციების კუთვნილებასთან’’ დაკავშირებით:

 

 

·       2020 წლის 1 იანვრის საკანონმდებლო ცვლილებების შედეგად დადგინდა ახალი რეგულაცია „სისტემური რეგისტრაციების კუთვნილებასთან’’ დაკავშირებით:

·       თუ სარეგისტრაციოდ წარდგენილია მართლზომიერი მფლობელობის (ან სარგებლობის) დამადასტურებელი დოკუმენტი ან „საქართველოს რესპუბლიკაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის რეფორმის შესახებ“ საქართველოს რესპუბლიკის მინისტრთა კაბინეტის 1992 წლის 18 იანვრის №48 დადგენილების შესაბამისად სოფლის (დაბის) ადგილობრივი მმართველობის ორგანოების გადაწყვეტილებით შექმნილი მიწის რეფორმის კომისიის მიერ გაცემული „მიღება-ჩაბარების აქტი’’ და დაინტერესებული პირის სახელისა და გვარის იდენტური მონაცემებით სააგენტოში დაცულია „სააღრიცხვო ბარათი’’, სააგენტო იღებს „სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის[დაწყების] შესახებ’’ გადაწყვეტილებას და დაინტერესებულ პირს სთავაზობს, დააზუსტოს მოთხოვნა „სააღრიცხვო ბარათის კუთვნილებასთან’’ დაკავშირებით.

·       იმ შემთხვევაში, თუ დაინტერესებული პირი დააზუსტებს მოთხოვნას და დაადასტურებს, რომ „სააღრიცხვო ბარათში ასახული’’ და „სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილი მიწის ნაკვეთები’’ იდენტურია, რეგისტრაციის შედეგად მოხდება რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის საკადასტრო მონაცემების დაზუსტება (ცვლილების რეგისტრაცია).

·       30 კალენდარული დღის ვადაში“ სააღრიცხვო ბარათის კუთვნილებასთან“ დაკავშირებით დაინტერესებული პირის მიერ მოთხოვნის დაუზუსტებლობის შემთხვევაში, დაინტერესებული პირის საკუთრების უფლება რეგისტრირდება მხოლოდ „უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის“ საფუძველზე.

 

 

2020 წელს ასევე დაზუსტდა მართზლომიერ მფლობელობაში არსებული მიწის ნაკვეთების რეგისტრაციასთან დაკავშირებული მთელი რიგი საკითხები

კერძოდ:

 

 

a.    მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის) დამადასტურებელი დოკუმენტი შედგენილი უნდა იყოს „ფიზიკური და კერძო სამართლის იურიდიული პირების მფლობელობაში (სარგებლობაში) არსებულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების აღიარების შესახებ“ საქართველოს კანონის პირველი – მე-6 და მე-8 მუხლების ამოქმედებამდე (2007 წლის 20 სექტემბერი).

·       თუ სარეგისტრაციო წარმოების ფარგლებში ვერ იქნა მოძიებული უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლების/მართლზომიერი მფლობელობის დამადასტურებელი დოკუმენტის დედანი, უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტად განიხილება ამ დოკუმენტის ასლიც, თუ მოცემული ასლი დაცულია ეროვნულ არქივში, სააგენტოს არქივში, მუნიციპალიტეტის ან სხვა ადმინისტრაციული ორგანოს არქივში.

·       მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება რეგისტრირდება მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის) დამადასტურებელ დოკუმენტში მითითებული სრული ფართობის შესაბამისად იმ შემთხვევაშიც, თუ მიწის ნაკვეთის თაობაზე ინფორმაცია დოკუმენტში ასახულია შემდეგი ფორმულირებით: „აქვს“, „დაემატა“, „ექნება“, „გაუხდება“,

„გამოეყო“, „გამოეყოფა“, „სულ“, „ინვენტარიზაციის შედეგად“ და სხვა.

 

·       მიწის ნაკვეთზე მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის) დამადასტურებელ სხვა დოკუმენტად, ასევე, განიხილება ეროვნულ არქივში, სააგენტოს არქივში, მუნიციპალიტეტის ან სხვა ადმინისტრაციული ორგანოს არქივში დაცული მიწის/ბინის მეპატრონეთა, საინვენტარიზაციო, საკადასტრო ან სხვა წიგნებიდან ამონაწერი, რომლითაც დგინდება მიწის მფლობელი (მოსარგებლე) პირის ვინაობა, უძრავი ნივთის მისამართი (ქალაქი, დაბა ან/და სოფელი) და ფართობი, თუ მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის მიერ დადასტურდება მიწის ნაკვეთის იდენტურობა და უძრავი ნივთის ფაქტობრივი ფლობა (აღნიშნული წესი მოქმედებს მხოლოდ 5 თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე).

 

 

 

                 დოკუმენტაციის მოძიება და სისტემატიზაცია სააგენტოს მიერ [სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში]

 

 

·       სააგენტო ვალდებულია სარეგისტრაციო წარმოების დაწყებიდან 4 სამუშაო დღის ვადაში გამოითხოვოს საქმისათვის

არსებითი             მნიშვნელობის           მქონე      ყველა      საჭირო                                დოკუმენტი/ინფორმაცია    სხვა                          ადმინისტრაციული

ორგანოსგან/უფლებამოსილი პირისგან და მისგან შესაბამისი პასუხის მიღებამდე მიიღოს სარეგისტრაციო წარმოების მიმდინარეობის შესახებ გადაწყვეტილება. სააგენტო ვალდებულია სარეგისტრაციო წარმოებასთან დაკავშირებით შესაბამისი გადაწყვეტილება მიიღოს სხვა ადმინისტრაციული ორგანოსგან/უფლებამოსილი პირისგან ყველა პასუხის მიღებიდან 4 სამუშაო დღის ვადაში.

 

·       სხვა ადმინისტრაციული ორგანოსთვის/უფლებამოსილი პირისთვის მოთხოვნის ჩაბარებიდან 15 კალენდარული დღის ვადაში მისგან პასუხის მიუღებლობის შემთხვევაში სააგენტო განმეორებით მიმართავს ადმინისტრაციულ ორგანოს/უფლებამოსილ პირს შესაბამისი დოკუმენტის/ინფორმაციის გადაცემის მოთხოვნით. განმეორებით გაგზავნილი მოთხოვნის ადრესატისთვის ჩაბარებიდან 10 კალენდარული დღის ვადაში მისგან პასუხის მიუღებლობის შემთხვევაში სააგენტო 4 სამუშაო დღის ვადაში იღებს გადაწყვეტილებას საქმეში არსებულ დოკუმენტაციაზე/ინფორმაციაზე დაყრდნობით. ეს წესი არ ვრცელდება მუნიციპალიტეტის ორგანოსთვის მიმართვაზე.

 

·       მუნიციპალიტეტის ორგანოსთვის წერილის/შუამდგომლობის ჩაბარებიდან 3 თვის ვადაში მის მიერ სააგენტოსთვის პასუხის გაუცემლობა, საქართველოს ზოგადი ადმინისტრაციული კოდექსის 177-ე მუხლის მე-2 ნაწილის შესაბამისად, ჩაითვლება ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტის გამოცემაზე უარის თქმად და გასაჩივრდება საქართველოს კანონმდებლობით დადგენილი წესით. ამ შემთხვევაში სააგენტო გადაწყვეტილებას იღებს საქმეში არსებულ დოკუმენტაციაზე/ინფორმაციაზე დაყრდნობით. სააგენტო ვალდებულია საბოლოო გადაწყვეტილების მიღებამდე დაინტერესებულ პირს წერილობით განუმარტოს მისი უფლებები და შესაბამისი მოთხოვნის დაკმაყოფილებაზე მუნიციპალიტეტის უარის გასაჩივრების წესი.

 

·       მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის მიზნით, სარეგისტრაციო წარმოებისას გამოვლენილი გარემოებების შესაბამისად, სააგენტო საკუთარი ინიციატივით გამოითხოვს საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე დოკუმენტაციას/ინფორმაციას სხვა ადმინისტრაციული ორგანოდან (უფლებამოსილი პირისგან) ,კერძოდ :

 

 

ა) საქართველოს ეროვნული არქივიდან გამოითხოვება ინფორმაცია კომლის შემადგენლობის ან/და ქონებრივი მდგომარეობის შესახებ, საკომლო წიგნის შესაბამისი ჩანაწერის ასლი, ინფორმაცია საკუთრების უფლების ან

მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის) დამადასტურებელი დოკუმენტის თაობაზე ან/და საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე სხვა დოკუმენტაცია;

ბ) შემოსავლების სამსახურიდან გამოითხოვება ინფორმაცია სასოფლო-სამეურნეო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწით სარგებლობისათვის საგადასახადო სიის შესახებ ან/და საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე სხვა დოკუმენტაცია/ინფორმაცია;

 

გ) მუნიციპალიტეტებიდან გამოითხოვება ინფორმაცია სასოფლო-სამეურნეო ან არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწით სარგებლობისათვის საგადასახადო სიის, ასევე, საკუთრების უფლების ან მართლზომიერი მფლობელობის (სარგებლობის) დამადასტურებელი დოკუმენტის თაობაზე ან/და საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე სხვა დოკუმენტაცია/ინფორმაცია;

 

დ) შესაბამისი დოკუმენტაცია/ინფორმაცია სხვა ადმინისტრაციული ორგანოდან (უფლებამოსილი პირისგან), მაგალითად: ნოტარიუსისგან, სსიპ სახელმწიფო ქონების ეროვნული სააგენტოდან და სხვა.

 

 

 

მუნიციპალიტეტის როლი მიწის ნაკვეთების ადგილმდებარეობის დადგენის საკითხში (ეს წესი მოქმედებდა  მხოლოდ   2026 წლის 1 იანვრამდე  და მხოლოდ 5 თვითმმართველი ქალაქის ტერიტორიაზე).

 

 

·       სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში მუნიციპალიტეტის წარმომადგენელი, საჭიროების შემთხვევაში, ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტით ადგენს უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტით გათვალისწინებული მიწის ნაკვეთის ან/და საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთის და მიწის ნაკვეთის საკადასტრო აგეგმვით/აზომვით ნახაზზე ასახული მიწის ნაკვეთის იდენტურობას, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც სარეგისტრაციო დოკუმენტაციის საფუძველზე უტყუარად დგინდება მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი მდებარეობა.

 

 

·       იმ შემთხვევაში, თუ საჯარო რეესტრში დაცული დოკუმენტაციით დგინდება სარეგისტრაციო მიწის ნაკვეთის ადგილმდებარეობა, მაშინ საქმე იდენტურობის დადგენის მიზნით მუნიციპალიტეტს აღარ ეგზავნება. „იდენტურობის დადგენის’’ ინსტიტუტი ემსახურება სწორ და გამართულ რეგისტრაციას და ზედდების (გადაფარვის) დავების პრევენციას. ადგილობრივი მუნიციპალიტეტისთვის უფრო კარგად არის ცნობილი, კონკრეტულად რომელი პირი კონკრეტულად რომელ მიწის ნაკვეთს ფლობს, შესაბამისად, ადგილობრივი ხელისუფლების ჩართულობას რეგისტრაციის პროცესში დიდი მნიშვნელობა ენიჭება.

 

·       2020 წლის 1 იანვრიდან კანონში შესული ცვლილებებით დადგინდა, რომ თუ 2007 წლის 20 სექტემბრამდე შედგენილი უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი არ აკმაყოფილებს კანონით დადგენილ მინიმალურ სავალდებულო მოთხოვნებს, მაგრამ მასში მითითებულია დაინტერესებული პირის ვინაობა, უძრავი ნივთის მისამართი (ქალაქი, დაბა ან/და სოფელი) და ფართობი, ეს დოკუმენტი რეგისტრაციის საფუძვლად შეიძლება გამოყენებულ იქნეს მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის მიერ მიწის ნაკვეთების იდენტურობისა და დაინტერესებული პირის მიერ მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი ფლობის დადასტურების შემთხვევაში.

 

·       ამდენად, თუ უფლების დამდგენი დოკუმენტი ლეგალიზების მინიმალურ მოთხოვნებსაც ვერ აკმაყოფილებს, ასეთი დოკუმენტი მაინც შეიძლება იქნეს გამოყენებული რეგისტრაციისთვის, თუ მუნიციპალიტეტი დაადგენს იდენტურობას.

 

 

·       იდენტურობის დადგენისთვის მუნიციპალიტეტის წარმომადგენელი იყენებს იუსტიციის მინისტრის 2016 წლის 30 ივლისის N150 ბრძანებით დადგენილ ფორმას.

 

იხ.მუნიციპალიტეტის წარმომადგენლის მიერ „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის ფარგლებში უძრავი ნივთის ადგილზე დათვალიერების ოქმის ფორმა სახელმძღვნელოს გვ.209

 

 

 

ხ

 

 

 

იდენტურობის დადგენასთან დაკავშირებით მუნიციპალიტეტმა შესაძლებელია გამოსცეს ინდივიდუალური ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი, მაგრამ პრაქტიკაში ასევე საკმარისია წერილის ფორმით შედგენილი დადასტურებაც, რაც შინაარსობრივად ადმინისტრაციულ აქტს წარმოადგენს და საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძველია. იხ. ნიმუში: