საკარმიდამო მიწის ნაკვეთებსა და მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პირობები

 

სარჩევი:

„მყარი სასაზღვრო მიჯნა“  ცნება. 1

„საკარმიდამო მიწის ნაკვეთი“  -ცნება. 1

„სასოფლო -სამეურნეო დანიშნულების ‘’  მიწის ნაკვეთი  -ცნება. 2

ა) „მყარი სასაზრვრო მიჯნის’’ მიმართება  „საოფლო სამეურნეო დანიშნულების’’ მიწასთან [მე-11 მუხლის 1-ლი ნაწილი] 2

„მყარი სასაზღვრო მიჯნა“ და მისი  მიმართება „საკარმიდამო მიწასთან“ [მე-11 მუხლის მე- 2  ნაწილი] [ყურადღება  :ეს ფინალური გამოცდის საკითხია] 3

მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის „მიღმა ფართობზე“ საკუთრების უფლების / ან უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის საფუძველი - მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობაა  [მე-11 მუხლის მე- 3 ნაწილი] 3

„მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის  „საშეღავათო ნორმების“ საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის  შეზღუდვა[მე-11 მუხლის მე-4 მაწილი] 4

·       სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში  ,მე-11 მუხლის  „საშეღავათო ნორმების“ საფუძველზე, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია შეზღუდულია მაქსიმალური ზღვრული ნორმით, კერძოდ: 4

საქართველოს იუსტიციის მინისტრის  ბრძანება  #487 „საჯარო რეესტრის ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე’’ 4

მუხლი 32. საკარმიდამო მიწის ნაკვეთებსა და მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პირობები 5

 

 

·       მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პროცესში საჯარო რეესტრი, საქმისათვის არსებითი მნიშვნელობის მქონე გარემოებების დასადგენად, ფაქტების კონსტატაციის მიზნით, უფლებამოსილია მიმართოს საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მმართველობის სფეროში მოქმედ საჯარო სამართლის იურიდიულ პირს – აღსრულების ეროვნულ ბიუროს.

·       აღსანიშნავია, რომ სპორადული რეგისტრაციის დროს მყარი სასაზღვრო მიჯნის არსებობა დგინდება  ა)საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზით,   ბ) სსიპ – აღსრულების ეროვნული ბიუროს „ფაქტების კონსტატაციის ოქმით“ [!!!] ან/და გ)სხვა დოკუმენტით.

 

დაიმახსოვრე:

 

·       მყარი სასაზღვრო მიჯნის არსებობა კი, მთელ რიგ შემთხვევაში, არსებით გავლენას ახდენს რეგისტრაციის პროცესზე.

 

 

 

„მყარი სასაზღვრო მიჯნა“  ცნება

 

·        „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ფ’’ ქვეპუნქტის თანახმად:

 

ფ)მყარი სასაზღვრო მიჯნა არის  –  ა)ღობე,  ბ)შენობა-ნაგებობა, გ)მიწაზე არსებული მრავალწლიანი ნარგავები ან დ) სხვა ბუნებრივ-გეოგრაფიული საზღვარი, რომლითაც შესაძლებელია მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი საზღვრის დადგენა;  

 

 

„საკარმიდამო მიწის ნაკვეთი“  -ცნება

 

·        „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „თ’’ ქვეპუნქტის თანახმად:

 

თ) საკარმიდამო მიწის ნაკვეთი არის −

ა)სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი,

ბ) რომელიც, უფლების დამდგენი დოკუმენტის შესაბამისად, გაცემულია საკარმიდამო ან/და საოჯახო მეურნეობის მოსაწყობად,  

გ))მასზე განთავსებული ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლი (აშენებული, მშენებარე ან დანგრეული), სამეურნეო ნაგებობა  ან/და დამხმარე ნაგებობა ან  ჩამოთვლილთაგან  არაფეია განთავსებული  

გ) რომელზეც უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი არ იძებნება (არ გაცემულა ან დაკარგულია),

დ) მაგრამ მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობით დასტურდება, რომ ეს მიწის ნაკვეთი გაცემულია საკარმიდამო ან/და საოჯახო მეურნეობის მოსაწყობად

ე)  ამასთან  მისი ფართობი ბარში არ აღემატება 1.25 ჰა-ს,

ხოლო „მაღალმთიანი რეგიონების განვითარების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრულ მაღალმთიან დასახლებაში − 5 ჰა-ს;

 

 

„სასოფლო -სამეურნეო დანიშნულების ‘’  მიწის ნაკვეთი  -ცნება

 

·        „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის „ვ’’ ქვეპუნქტის თანახმად:

 

 

ვ) სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი არის  –  1)საძოვრის, 2)სათიბის, 3)სახნავის (მათ შორის, მრავალწლიანი ნარგავებით დაკავებული) კატეგორიის მიწის ნაკვეთი ან 4)„საკარმიდამო მიწის ნაკვეთი“, რომელიც გამოიყენება ან რომლის გამოყენებაც შესაძლებელია სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულებით, მასზე განთავსებული შენობა-ნაგებობით ან მის გარეშე;

 

 

ხხხხხხ

 

ა) „მყარი სასაზრვრო მიჯნის’’ მიმართება  „საოფლო სამეურნეო დანიშნულების’’ მიწასთან [მე-11 მუხლის 1-ლი ნაწილი]

 

·        „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის  1-ლი  ქვეპუნქტის თანახმად:

 

თუ სპორადული რეგისტრაციის ან სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში „სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთზე ‘’[!!!]  ა)„უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციისა“’  და  ბ) „საკადასტრო აღწერის შედეგების“   შეჯერებით დადგინდა, რომ „მყარი სასაზღვრო მიჯნით’’ შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის[ე.ი. სასოფლო-სამუნეო დანიშნულების მიწის] ფართობი  1)„სარეგისტრაციო დოკუმენტში მითითებულ ფართობს“,  ან  2)„უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულ ფართობს“ ან 3)„ტექნიკური აღრიცხვის არქივის სააღრიცხვო ბარათში მითითებულ დაუზუსტებელ ფართობს“  არაუმეტეს 15 პროცენტით აღემატება, [მაშინ ეს სასოფლო -სამეუნეო დანიშნულების ]  მიწის ნაკვეთი რეგისტრირდება „მისი საკადასტრო აღწერის შედეგად დადგენილი, მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული ფართობის შესაბამისად“, გარდა იმ შემთხვევისა, თუ მოთხოვნილია   „საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე“  ა)«საკუთრების უფლების“ ან „ბ)ამ უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია’’. [ანუ ამ შეღავათით დაინტერესებული პირი ვერ ისარგევლებს „საკარმიდამო მიწის ნაკვეთის’’,რომელსაც ის „საოფლო -სამეურნეო დანიშნულებით’’ იყენებს  ფართობის არაუმეტეს 15% მდე გასაზრდელად ,რადგან დანაწესი ეხება მხოლოდ  წმინდად „სასოფლო სამეურნრო დანისნულრბის’’ მიწის ნაკვეთს ]

 

ყურადღება :

 

ეს წესი[ ანუ შეღავათი]  არ ვრცელდება იმ უძრავ ნივთზე[ე.ი. „სასოფლო სამეურნეო დანიშნულების’’ მიწის ნაკვეთზე] , რომელიც შესყიდულია 1)სახელმწიფოსაგან ან/და 2)მუნიციპალიტეტის ორგანოსაგან ან 3)რომელზედაც საკუთრების უფლება აღიარებულია კომისიის მიერ.

 

[იხ. კანონის მე-11 მუხლის 1-ლი ნაწილის ბოლო წინადადება ]

 

ხ

 

„მყარი სასაზღვრო მიჯნა“ და მისი  მიმართება „საკარმიდამო მიწასთან“ [მე-11 მუხლის მე- 2  ნაწილი] [ყურადღება  :ეს ფინალური გამოცდის საკითხია]

 

 

·        „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ’’ საქართველოს კანონის მე-11 მუხლის  მე-2   ქვეპუნქტის თანახმად:

 

 

„თუ სპორადული რეგისტრაციის ან სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე[!!!]  ა)„უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციისა“ და ბ)„საკადასტრო აღწერის შედეგების“  შეჯერებით დადგინდა, რომ „მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის“[ე.ი. საკარმიდამო მიწის]  ფართობი აღემატება  1)“სარეგისტრაციო დოკუმენტში მითითებულ ფართობს“, 2)“უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულ ფართობს“ ან 3)“ტექნიკური აღრიცხვის არქივის სააღრიცხვო ბარათში მითითებულ დაუზუსტებელ ფართობს“, „საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე“ საკუთრების უფლება ან ასაკუთრების  უფლებაში ცვლილება რეგისტრირდება მისი საკადასტრო აღწერის შედეგად დადგენილი, მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული ფართობის შესაბამისად.

 

 

ხ

❖    ამდენად, საკარმიდამო მიწის ნაკვეთებთან მიმართებით „15%-იანი შეზღუდვა ‘’  არ მოქმედებს,განსხვავებით „სასოფლო სამეუნეო დანიშნულების’’ მიწის ნაკვეთისგ შემთხვევისგან სადაც ასეთი შეზღუდვა მოქმედებს[იხ . მე-11 მუხ. 1-ლი ნაწ]

[აი  ესაა მთავარი   დასკვნა  ამ საკითხზე  რაც უნდა აღინიშნოს გამოცდაზე ]

 

მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის „მიღმა ფართობზე“ საკუთრების უფლების / ან უფლებაში ცვლილების რეგისტრაციის საფუძველი - მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობაა  [მე-11 მუხლის მე- 3 ნაწილი]

 

 

·       მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის[ იგულისხმება „საკარმიდამო მიწის ნაკვეთის’’ ] მიღმა ფართობზე საკუთრების უფლება/ ან უფლებაში ცვლილება რეგისტრირდება  მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობით[!!!]

·        ასეთი ცნობით  დადასტურდება[უნდა დადასტურდეს] , რომ მოცემული ფართობი[ე.ი. [მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული „საკარმიდამო მიწის ნაკვეთის მიღმა ფართობი’’’ ], გაცემულია ასევე საკარმიდამოდ, ან/და საოჯახო მეურნეობის მოსაწყობად.

ხ

·        ამდენად, მყარი სასაზღვრო მიჯნის შიგნით მდებარე [!]მიწის ნაკვეთზე მუნიციპალიტეტის დადასტურება [ცნობით]  სავალდებულო არ არის.

·        მყარი სასაზღვრო მიჯნის მიღმა მდებარე [!]მიწის ნაკვეთზე მუნიციპალიტეტის დადასტურება [ცნობით] კი სავალდებულოა

 

[აი  ესაა მთავარი   დასკვნა  ამ საკითხზე  რაც უნდა აღინიშნოს გამოცდაზე ]

 

 

 

„მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის  „საშეღავათო ნორმების“ საფუძველზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის  შეზღუდვა[მე-11 მუხლის მე-4 მაწილი]

 

 

·       სპორადული რეგისტრაციის ფარგლებში  ,მე-11 მუხლის  „საშეღავათო ნორმების“ საფუძველზე, საკუთრების უფლების რეგისტრაცია შეზღუდულია მაქსიმალური ზღვრული ნორმით, კერძოდ:

„სპორადული და სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში საკუთრების უფლების რეგისტრაციისას, „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის მე-3 მუხლის პირველი პუნქტის „თ“ ქვეპუნქტით გათვალისწინებული მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობის (საკარმიდამო მიწა), მე-7 მუხლის მე-9 პუნქტისა (კომლი, რომელსაც მიწა არ აწერია და შეუძლია 0,75 ჰა-მდე დაირეგისტრიროს მიწა) და მე-11 მუხლის მე-3 პუნქტის საფუძველზე (მყარი სასაზღვრო მიჯნის მიღმა არსებული მიწა) რეგისტრირებული მიწის ნაკვეთების ჯამური ფართობი ერთ ფიზიკურ პირზე ან კომლზე (კომლის წევრებზე) არ უნდა აღემატებოდეს ბარში 1.25 ჰა-ს, ხოლო „მაღალმთიანი რეგიონების განვითარების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრულ მაღალმთიან დასახლებებში – 5 ჰა-ს.

 

 

ხ

აუცილებლად წასაკითხად:

საქართველოს იუსტიციის მინისტრის  ბრძანება  #487 „საჯარო რეესტრის ინსტრუქციის დამტკიცების თაობაზე’’

 

მუხლი 32. საკარმიდამო მიწის ნაკვეთებსა და მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრულ მიწის ნაკვეთებზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის პირობები

1.   მიწის ნაკვეთზე, რომელზეც არ იძებნება (არ გაცემულა/დაკარგულია) უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტი და მუნიციპალიტეტის ცნობით დადასტურდება, რომ ის გაცემულია საკარმიდამო ან/და საოჯახო მეურნეობის მოსაწყობად, რეგისტრირდება დაინტერესებული პირის ან მისი კომლის წევრების საკუთრების უფლება, ცნობაში მითითებული ფართობის შესაბამისად, რომელიც არ უნდა აღემატებოდეს ბარში 1.25 ჰა-ს, ხოლო „მაღალმთიანი რეგიონების განვითარების შესახებ“ საქართველოს კანონის შესაბამისად განსაზღვრულ მაღალმთიან დასახლებებში – 5 ჰა-ს.

2.  თუ სპორადული ან სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების

მიწის ნაკვეთზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციისა და საკადასტრო აღწერის შედეგების შეჯერებით დადგინდა, რომ მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის ფართობი სარეგისტრაციო დოკუმენტში მითითებულ ფართობს, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულ ფართობს ან ტექნიკური აღრიცხვის არქივის სააღრიცხვო ბარათში მითითებულ დაუზუსტებელ ფართობს არაუმეტეს 15 პროცენტით აღემატება, მიწის ნაკვეთი რეგისტრირდება მისი საკადასტრო აღწერის შედეგად დადგენილი, მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული ფართობის შესაბამისად, გარდა იმ შემთხვევისა, თუ მოთხოვნილია საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების/უფლებაში ცვლილების რეგისტრაცია. ეს წესი არ ვრცელდება იმ უძრავ ნივთებზე, რომლებიც შესყიდულია სახელმწიფო, ავტონომიური რესპუბლიკის ან მუნიციპალიტეტის ორგანოებისაგან ან, რომლებზეც საკუთრების უფლება აღიარებულია კომისიის მიერ.

 

3.   თუ სპორადული ან სისტემური რეგისტრაციის ფარგლებში საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტაციისა და საკადასტრო აღწერის შედეგების შეჯერებით დადგინდა, რომ მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის ფართობი აღემატება სარეგისტრაციო დოკუმენტში მითითებულ ფართობს, უძრავ ნივთებზე უფლებათა რეესტრში რეგისტრირებულ ფართობს ან ტექნიკური აღრიცხვის არქივის სააღრიცხვო ბარათში მითითებულ დაუზუსტებელ ფართობს, საკარმიდამო მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლება/უფლებაში ცვლილება რეგისტრირდება მისი საკადასტრო აღწერის შედეგად დადგენილი, მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული ფართობის შესაბამისად.

 

 

4. ამ მუხლის მე-3 პუნქტით გათვალისწინებულ შემთხვევაში, მყარი სასაზღვრო მიჯნით შემოსაზღვრული მიწის ნაკვეთის მიღმა ფართობზე საკუთრების უფლება/უფლებაში ცვლილება რეგისტრირდება მუნიციპალიტეტის მიერ გაცემული ცნობით, რომლითაც დადასტურდება, რომ მოცემული ფართობი, ასევე, გაცემულია საკარმიდამო, ან/და საოჯახო მეურნეობის მოსაწყობად.

5.    მყარ სასაზღვრო მიჯნას წარმოადგენს ღობე, შენობა-ნაგებობა, მიწაზე არსებული მრავალწლიანი ნარგავები ან სხვა ბუნებრივ-გეოგრაფიული საზღვარი, რომელიც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან და რომლის გადაადგილებაც შეუძლებელია მისი ან მისი ნაწილის განადგურების ან დანიშნულების მოსპობის გარეშე, რომლითაც შესაძლებელია მიწის ნაკვეთის ფაქტობრივი საზღვრის დადგენა, და არსებობდა „მიწის ნაკვეთებზე უფლებათა სისტემური და სპორადული რეგისტრაციის წესისა და საკადასტრო მონაცემების სრულყოფის შესახებ“ საქართველოს კანონის ამოქმედებამდე.

6.     სპორადული რეგისტრაციის დროს მყარი სასაზღვრო მიჯნის არსებობა დგინდება საკადასტრო აგეგმვითი/აზომვითი ნახაზით, სსიპ – აღსრულების ეროვნული ბიუროს ფაქტების კონსტატაციის ოქმით ან/და სხვა დოკუმენტით.