სარჩევი:

„ქალაქთმშენებლობითი გეგმა „− ეს შეიძლება იყოს ან „გენერალური გეგმა“, ან „განაშენიანების ჩვეულებრივი გეგმა“ ან „განაშენიანების დეტალური გეგმა“, რომელიც არის „ნორმატიული ადმინისტრაციულ-სამართლებრივი აქტი“. „

„ქალაქთმშენებლობითი გეგმა|“ შეიძლება მომზადდეს ქალაქისთვის, დაბისთვის, სოფლისთვის; [კოდექსი მუხლი 3 „ჰ21’’]

„ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა“ − არის „მდგრადი განვითარების“ პრინციპისა და „კულტურული მემკვიდრეობის დაცვის“ პრინციპის საფუძველზე ადამიანის ცხოვრების, საქმიანობისა და რეკრეაციისათვის ღირსეული, ჯანსაღი და უსაფრთხო გარემოს შექმნის მიზნით დასახლებებისა და სხვადასხვა ტიპის ტერიტორიებისთვის „ქალაქთმშენებლობითი გეგმის ‘’[იხ.ზემოთ] შემუშავების პროცესი;[კოდექსი მუხლი 3 „ჰ22’’]

„გენერალური გეგმა“ − ამ კოდექსის 39-ე მუხლის შესაბამისად განსაზღვრული გეგმა;

„განაშენიანების ჩვეულებრივი გეგმა „− ამ კოდექსის მე-40 მუხლის შესაბამისად განსაზღვრული გეგმა

„განაშენიანების დეტალური გეგმა“ − ამ კოდექსის 41-ე მუხლის შესაბამისად განსაზღვრული გეგმა

1 „.ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა“ ეს „ ადგილობრივი მნიშვნელობის“ საკითხია

· „ქალაქთმშენებლობის დაგეგმვა“ ადგილობრივი მნიშვნელობის საკითხია, რომელიც მუნიციპალური ხელისუფლების მიერ ხორციელდება

· ზოგადსამართლებრივ ჭრილში, „ადგილობრივი მნიშვნელობის საკითხი“ არის ისეთი „საჭიროება“ ან „ინტერესი“, რომელსაც ღრმა ფესვები აქვს ადგილობრივ თვითმმართველობაში და ორგანულადაა დაკავშირებული მასთან.

· „ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა“ „ადგილობრივი მნიშვნელობის საკითხის“ კლასიკური მაგალითია.

· „ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის“ განსაზღვრა „მუნიციპალური მნიშვნელობის საკითხად“ ქმნის ადგილობრივ გარემოებებთან მისადაგებული გეგმების შემუშავების შესაძლებლობას, [რაც ამ პროცესს სპეციალურ ლეგიტიმაციას ანიჭებს].

· ამავე დროს, არსებობს ორი გამონაკლისი, როდესაც მუნიციპალურ დონე- ზე საქართველოს მთავრობას აქვს ცენტრალიზებული დაგეგმვის კომპეტენცია:

1) პირველი გამონაკლისი არის ბაკურიანის, ბახმაროს, ურეკის და გუდაურის ე.წ. სარეკრეაციო ტერიტორიების „მიწათსარგებლობის გეგმები“,

რომლებსაც ამტკიცებს საქართველოს მთავრობა

2)მეორე გამონაკლისი არის „რამდენიმე მუნიციპალიტეტის ერთობლივი დაგეგმვის ინიცირება“, რომლის უფლება ასევე აქვს საქართველოს მთავრობას

2.„ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვა“ ადგილობრივი თვითმმართველობის „დისკრეციული უფლებამოსილებაა“

· საქართველოში დასახლებათა „ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროებას“ განსაზღვრავს მუნიციპალიტეტის მერია/ ან გამგეობა.

· მაგრამ ვინაიდან „დაგეგმვის საჭიროება“ არის განუსაზღვრელი სამართლებრივი ცნება, ის მუნიციპალიტეტისთვის პრაქტიკულად „დისკრეციული უფლებამოსილების’’ მინიჭებას ნიშნავს.

· ამავე დროს, ეს „დისკრეციული უფლებამოსილება“ არ გულისხმობს, რომ „ქალაქთმშენებლობის დაგეგმვა“ ხორციელდება სამართლებრივი მოთხოვნებისაგან ცარიელ სივრცეში.

· მაგ. არსებობს „ქალაქთმშენებლობითი გეგმების“

მატერიალური კანონიერების შემდეგი კრიტერიუმები:

“ქლაქმშენებლობითი გეგმები“ [„გენერალური გეგმა“, „განაშენიანების გეგმა“ ან/და „განაშენიანების დეტალური გეგმა ] შესაბამისობაში უმდა იყვნენ :

ა)ადამიანის ძირითად უფლებებთან,

ბ)“დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპებთან“,

გ) „დარგობრივ“ საკანონმდებლო მოთხოვნებთან

დ) „თავსებადობის პრინციპთან“ და სხვ.;

ცალკე არსებობს „ქალაქმშენებლობითი გეგმების“

ფორმალური კანონიერების კრიტერიუმებიც:

ა)ადმინისტრაციული წარმოების ფორმის დაცვის ვალდებულება

ბ)საზოგადოებისა და დაინტერესებული მხარეების „მონაწილეობის“ დაცვის ვალდებულება.

და სხვა

3.„ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის“

ორსაფეხურიანი სისტემა

· საქართველოში „ქალაქთმშენებლობითი (ანუ დასახლებათა) დაგეგმვა“ ხორციელდება ორსაფეხურიანი სისტემით [დაიმახსოვრე]

კერძოდ:

1) „მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმისა“[ მოკლედ „გენერალური გეგმის’’] [კოდექსის მუხ.39-ე]

და

2) “განაშენიანების რეგულირების გეგმის“[ მოკლედ „განაშენიანების გეგმის’’] [კოდექსის მუხ.მე-40 მუხ.]

მეშვეობით.

· დაიმახსოვრე: „ქალაქმშენებლობითი დაგეგმვის’’ ორსაფეხურიან სისტემაში „განაშენიანების რეგულირების გეგმის“ შემუშავება ხდება მხოლოდ „მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“ მოთხოვნათა საფუძველზე

[ რადგან ეს ახდენს დასახლებათა ფრაგმენტული დაგეგმვის პრევენციას ]

· ამავე დროს, საქართველოს კანონმდებლობა ითვალისწინებს ისეთ გამონაკლის შემთხვევებს, როცა ამ ორსაფეხურიანი იერარქიის დაცვა არ არის აუცილებელი:

1) პირველი, თუ „ქალაქთმშენებლობითი გადაწყვეტილების მიღებისათვის“ „საკმარისია“ „განაშენიანების რეგულირების გეგმა“, მაშინ აუცილებელი არ არის „მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“ შედგენა [ანუ ასეთ შემთხვევაში „განაშენიანების რეგულირების გეგმა მოქმედებს’’ დამოუკიდებლად.]

2) მეორე, ზოგჯერ შესაძლებელია შემუშავდეს „განაშენიანების რეგულირების გეგმა“, რომელიც არ შეესაბამება „მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“ მოთხოვნებს. მაგრამ ასეთ შემთხვევაში, ან ჯერ უნდა შეიცვალოს ეს ზემდგომი გეგმა, ან ჩატარდეს „პარალელური“ ადმინისტრაციული წარმოება

3) მესამე, „განაშენიანების რეგულირების გეგმა“ შეიძლება მიღებული იქნეს „მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში’’ წინმსწრები ცვლილების შეტანის გარეშეც, თუ ასეთი ცვლილებისათვის დადგენილი გაწელილი პროცედურების გამო გამოწვეული იქნება იმაზე მეტი ზიანი, ვიდრე „განაშენიანების რეგულირების გეგმის“ წინმსწრები დამტკიცებით ( აანუ როცა არსებობს ე.წ „გადაუდებელი აუცილებლობა’’).

„ქალაქთმშენებლობითი გეგმების“ კანონიერება

ფორმალური კანონიერების კრიტეიუმები

1. „უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანო’’

2. „ინიცირების გადაწყვეტილება’’

3. „შემუშავების უფლების გადაცემა კონკურსის წესით’’ კერძო დაფინანსების შემთხვევაში ან მის გარეშე

4. „წინასაპროექტო კვლევა. კონცეფციის დოკუმენტის მომზადება და საჯარო განხილვა.“

5. „აგმ/გზმ-ის პროცედურის ჩატარება კონცეფციის დამტკიცებმდე და სგმ-ს დასკვნის გაცემა .სხვა ადმინისტრაციული ორგანოების ჩართვა“

6. „კონცეფციის დამტკიცება’’ (მხოლოდ დადებითი გადაწყვეტილების შემთხვევაში იწყება II ეტაპი )

7. „პროექტის მომზადება“, „ სგშ-ის ანგარიშის მომზადება“, „საჯარო განხილვები“, „სხვა ორგანოების მონაწილეობა“ (II ეტაპი)

8. „პროექტის დამტკიცება“ (II ეტაპის დასრულება

მატერიალური კანონიერების კრიტეიუმები

1.შესაბამისობა ძირითად უფლებებთან

2.შესაბამისობა სივრცის დაგეგმვის მიზნებსა და ამოცანებთან (თავსებადობის პრინციპი)

3.ინტერესთა შეჯერების მოთხოვნის დაცვა

4.შესაბამისობა ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის სახელმძღვანელო პრინციპებთან

5.შესაბამისობა სექტორალური გეგმის მოთხოვნებთან (თავსებადობის პრინციპი)

6.შესაბამისობა სივრცის დაგეგმვისა და ქალაქთმშენებლობის პოლიტიკასთან (ურთიერთშემხვედრი დინების პრინციპი)

7.შესაბამისობა მომიჯნავე კანონმდებლობის მოთხოვნებთან

8.შესაბამისობა სხვა საკანონმდებლო მოთხოვნებთან (სზაკ-ი, ათკ და სხვა)

ყურადღება“

[ თითოეული ამ კრიტერიუნის შესახებ იხ იხ. ტურავა ყალიჩავა „სამშენებლო სამართალი’’ 2020 წ მე-9,მე-10 და მე-11 პარაგრაფები]

გენერალური გეგმა

1.გენერალური გეგმის ფუნქცია

· გენერალური გეგმა არის „ორსაფეხურიანი“ ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის პირველი საფეხური.

· მუნიციპალიტეტი სწორედ გენერალურ გეგმაში ასახავს მთელი მუნიციპალიტეტის „ქალაქთმშენებლობითი განვითარების ძირითად მიმართულებებსა და საფუძვლებს“

· ამიტომ გენერალურ გეგმა არის „მუნიციპალიტეტის „ქალაქთმშენებლობითი განვითარების“ „პროგრამა“.

ხ

· საჭიროების შემთხვევაში (მთავრობის 260-ე დადგენილების მე-5 მუხლი) ასევე შესაძლებელია „განაშენიანების გეგმების“[იხ. ქვემოთ] შემუშავება, რომელიც უნდა შეესაბამებოდეს „გენერალური გეგმით“ განსაზღვრულ დებულებებს (სდასსკ-ის 44-ე მუხლი).[სდასსკ - არის „სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი „ - ყიდვა დაგჭირდება ]

· გენერალური გეგმა ქმნის ა)მიწის ნაკვეთის განაშენიანებისთვის ამოსავალ წერტილს (იხ. სდასსკ- ის 65-ე და შემდეგი მუხლები), ბ)“მშენებლობის ნებართვის“ გაცემის დროებითი შეზღუდვის საფუძველს ( იხ. სდასსკ-ის 48-ე მუხლი), გ)“უპირატესი შესყიდვის წინაპირობას“ ( იხ. სდასსკ-ის 50-ე მუხლი), დ)“მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობისა’ ( იხ. სდასსკ-ის 52-ე მუხლი) და ე)“სხვა“ ღონისძიებების გატარების სამართლებრივ საფუძველს.

· კანონმ- დებლობით გენერალური გეგმა არის „განაშენიანების მართვის მოსამზადებელი გეგმა’’ (იხ. მთავრობის 260-ე დადგენილების მე-5 მუხლი).

· გენერალური გეგმას აქვს მაკოორდინირებელი და მაინტეგრირებელი ფუნქცია.

· „განაშენიანების გეგმები“[იხ. ქვემოთ] და სხვა „დარგობრივი გეგმები“, რომლებიც გენერალური გეგმის საფუძველზე წარმოიქმნებიან, გენერალური გეგმის მეშვეობით ვითარდებიან ერთიან სისტემური გააზრების ჭრილში. ამით გენერალური გეგმა არის ზემდგომი „სივრცითი დაგეგმარების“ გაგრძელება ოღონდ ქალაქთმშენებლობის დონეზე, რითაც მას ინტეგრაციული საკითხები გადააქვს ლოკალურ დონეზეც.

2.გენერალური გეგმის ფორმა

· გენერალური გეგმა, ძირითადად, გამოისახება რუკაზე, რომელიც იმდენად ზუსტი და სრული უნდა იყოს, რომ შეიძლებოდეს მუნიციპალიტეტის მიერ გამოხატული ნების ნათლად გაგება.

· საქართველოში გენერალური გეგმების შემთხვევაში უმეტესად გამოიყენება 10000 მასშტაბი[თუმცა ელექტრონული საშუალებები იძლევა მისი 500-იან მასშტაბში დამუშავების შესაძლებლობას].

· მთავრობის 260-ე დადგენილების მე-3 დანართის თანახმად, გენერალური გეგმა შეიძლება მომზადდეს 10000 -დან-25000-მდე მასშტაბში, [ამ ფარგლებში ადმინისტრაციული ორგანო ცალკეული შემთხვევისთვის ადგენს კონკრეტულ მოთხოვნას. ]

· „პირობითი აღნიშვნები“, რომლებითაც რუკა უნდა იყოს გამოსახული, როგორც გრაფიკული, ისე ტექსტური განსაზღვრულია მთავრობის 260-ე დადგენილების მე-2 დანართში.

· გენერალურ გეგმას თან უნდა დაერთოს ტექსტური ნაწილი, ანუ „დასაბუთება“.

· „დასაბუთება“ არ არის გეგმის შემადგენელი ნაწილი, არამედ თანდართული უნდა იქნეს როგორც გეგმაში ასახული ცალკეული გადაწყვეტილებების არგუმენტი.222 ამით ის გენერალური გეგმის ნამდვილობის განსაზღვრის კრიტერიუმია. თუ დასაბუთება ნაკლოვანია, მაშინ შეიძლება დაისვას გენერალური გეგმის ბათილობის საკითხი.

· ტექსტური ნაწილის სწორედ ამ დანიშნულებაზე მიუთითებს სდასსკ-ის მე-11 მუხლის მე-3 ნაწილი, რომლის თანახმად, „ტექსტური ნაწილი უნდა შეიცავდეს დასაბუთებას, რომელშიც მიეთითება ყველა ის მნიშვნელოვანი გარემოება, რომლის საფუძველზედაც მოხდა დაგეგმვის პროცესში ინტერესთა შეჯერება.”

· ამ დათქმასთან წინააღმდეგობაშია ტექსტური ნაწილის იმგვარი განმარტება, რომელიც მოცემულია მთავრობის 260-ე დადგენილებაში.

· 260-ე დადგენილების მე-2 მუხლის 1-ლი პუნქტის „ბ” ქვეპუნქტის თანახმად, ტექსტური ნაწილი გათანაბრებულია „განაშენიანების მართვის რეგლამენტთან’’, რომელიც ცალკეული ტერიტორიებისთვის ადგენს და/ან აზუსტებს „ძირითად დებულებებში“ მოცემულ შემდეგ პირობებს: ა)’“უძრავი ქონების გამოყენების ნებადართული სახეობების ძირითად და საგამონაკლისო ჩამონათვალს“[იხ. ქვემოთ], ბ) „განაშენიანების სახეობას“ იხ. ქვემოთ , გ) „განაშენიანების ძირითად პარამეტრებს“[იხ. ქვემოთ] და სხვა საკითხებს,

· დაიმახსოვრე: ნებისმიერი „გადაწყვეტილება’“, რომელიც „ამგვარი რეგლამენტების“ საფუძველზე იქნება მიღებული, არის ბათილი.[!]

3.გენერალური გეგმის მოქმედების არეალი

· გენერალური გეგმა, როგორც წესი, მოიცავს დასახლების მთელ ტერიტორიას ( იხ. სდასსკ-ის 37-ე მუხლის მე-2 ნაწილი),

· „|დასახლებაში’’ მოიაზრება სოფელი, დაბა, ქალაქი (იხ. „ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსის’’ [ათკ-ის] მე-4 მუხლი).

· თუ გეგმა „მთელი დასახლებისთვის“ კეთდება, მაშინ, წესით, მასში ამ ტერიტორიისთვის არ უნდა დარჩეს „თეთრი ლაქები”.223

გენერალური გეგმის „გეგმარებითი არეალი“ უნდა განისაზღვროს დასახლების სრულ საზღვრებში.224

გამონაკლისი შეიძლება იყოს შემთხვევა, როცა ა) „გეგმარებითი გადაწყვეტილება“ არ შეეხება კონკრეტულ ტერიტორიას იმის გამო, რომ „მიწათსარგებლობის ტენდენციები“ ამას არ ითხოვს, ან ბ) „იქ დაგეგმვა ჯერ ნაადრევია და დროის თვალსაზრისით უნდა მოხდეს დალოდება.“

მაგრამ ასეთმა „გემარებითმა გადაწყვეტილებამ“ არავითარ შემთხვევაში არ უნდა გამოიწვიოს „ინტერესთა კონფლიქტის“ მოუგვარებლობა. სადაც ასეთი პრობლემებია, იქ „ქალაქთგეგმარების საჭიროება“, შესაბამისად, „გენერალური გეგმით“ ასეთი ტერიტორიის დაფარვის საჭიროებაც გარდაუვლად არსებობს.

· აქვე აღსანიშნავია, რომ დასახლების თავდაპირველი საზღვრის ცვლილების შემთხვევაში გენერალური გეგმა მოქმედებას აგრძელებს დასახლების ძველ საზღვრებში, [თუ ის არ იჭრება სხვა მუნიციპალიტეტის საზღვრებში.]

ხ

· გენერალური გეგმის არსებობას დიდი მნიშვნელობა აქვს, როცა ტერიტორიაზე უკვე „ჩამოყალიბებული განაშენიანების“ გამო მშენებლობის ნებართვის გაცემა შეუძლებელია.

ასეთ შემთხვევაში, კონკრეტული არეალების განვითარების საჭიროებისას, „საგნობრივი თვალსაზრისით „ნაწილობრივი“ მიწატსარგებლობის გენერალური გეგმის“ მომზადება შესაძლებელი უნდა იყოს.225

მაგალითად, დასახლებაში შეიძლება არსებობდეს ისეთი მოცემულობა, რომ მთლიან ტერიტორიაზე სრულყოფილი, „ნორმალური”, მთლიანი კონცეფციის მქონე გეგმის მომზადება მიზანშეუწონელია. ამავე დროს, ასეთ მოცემულობაში შესაძლებელია, არსებობდეს კონკრეტული „უშენი ტერიტორიის“ განვითარების საჭიროება [ტურისტული ინფრასტრუქტურის, განახლებადი ენერგიისა და ა.შ. მშენებლობისთვის];

მეორე მაგალითი შეიძლება იყოს: - მხოლოდ „ფუნქციური ზონირების“ საჭიროების არსებობა.

· თუ ამ უკანასკნელ შემთხვევაში „საგნობრივად შეზღუდული გენერალური გეგმა“ შეიძლება მოიცავდეს დასახლებას მთლიანად, პირველ შემთხვევაში ის შეიძლება მომზადდეს მხოლოდ დასახლების შესაბამისი ნაწილისთვის.

· შესაბამისად, „საგნობრივი დაგეგმვის საჭიროება“ განსაზღვრავს „გეგმარებით არეალს“.

· 260-ე დადგენილების მე-5 დანართის ფორმულირება, რომ, „როგორც წესი,[!] გენერალური გეგმის გეგმარებითი არეალი არის დასახლების მთელი ტერიტორია”, იმას ნიშნავს, რომ ამ წესიდან გამონაკლისიც დასაშვებია.

· ამგვარად, „ტერიტორიული არეალის შეზღუდვის’’ სამართლებრივი საფუძველი კანონმდებლობაში აღნიშნული სახით არსებობს.

ხ

· შესაძლებელია ასევე აგლომერაციული ტიპის გენერალური გეგმის შემუშავება ( იხ. სდასსკ-ის მე-5 მუხლის მე-4 ნაწილი).

· ეს იმ შემთხვევაში ხდება, როცა „მომიჯნვე მუნიციპალიტეტებს“ გადასაწყვეტი აქვთ ერთობლივ ინტერესებს მიკუთვნებული საკითხები.

· აგლომერაციული ტიპის გენერალური გეგმები მოიცავს როგორც „ქალაქ- თმშენებლობით“ , ისეთ „სივრცითი დაგეგმარების“ საკითხებს.226

· ამიტომ შეიძლება, აგლომერაციული ტიპის გენერალური გეგმა დამტკიცდეს როგორც „მიწათსარგებლობის გენერალური გეგმის“, ისე „სივრცის დაგეგმარების გეგმის“ სახით, იმ არეალზე, სადაც არსებობს საერთო ინტე- რესების გადაკვეთა.

· ორივე შემთხვევაში აგლომერაციული ტიპის გენერალური გეგმის მიმართ მოქმედებს „ტრანსმუნიციპალური გეგმის“ შემუშავე-ბისა და დამტკიცებისათვის დადგენილი წესები (იხ. სდასსკ-ის მე-5 მუხლის მე-4 ნაწილი მე-5 თავთან ბმაში).

4.გენერალური გეგმის შინაარსი [სდასსკ-ის 39-ე მუხლი ]

4.1 გენგეგმის [გენერალური გეგმის] ე.წ. „სავალდებულო დებულებები“

· გენერალური გეგმის არსებითი შემადგენელი ნაწილი არის ე.წ. „გადაწყვეტილების დამდგენი დებულებები“ (სხვანაირად „ძირითადი დებულებები“), რომლებშიც ცალსახად ჩანს თვითმმართველი ორგანოს „ნება“.

· გენერალურ გეგმაში სავალდებულოა შემდეგი სახის დებულებების არსებობა :

a. „ქალაქთგანვითარების დებულებები“. [ასეთ დებულებებში მუ- ნიციპალიტეტი გამოხატავს თავის სუვერენულ გადაწყვეტილებას, რომ მას სურს დასახლების განვითარება განსაზღვრული მიმართულებით].

b. „მუნიციპალიტეტის საჭიროებები”, [დასახლების ტერიტორიების გამოყოფა ა)სამეწარმეო თუ საცხოვრებელი მიზნებისთვის, ბ)კომუნალური თუ სხვა სახის ინფრასტრუქტურისთვის და ა.შ. ]

c. დასხლების კონკრეტულ ტერიტორიებისთვის

„მიწათსარგებლობის სპეციალური რეჟიმების’’ დადგენა

ხ

„სამშენებლო’’ ტერიტორიები

· გენერალური გეგმით , უპირველესად, დგინდება ისეთი ტერიტორიები, რომლებიც განკუთვნილია სამშენებლო მიზნებისათვის ( იხ. სდასსკ-ის 39-ე მუხლის „ა” ქვეპუნქტი).

· ამ თვალსაზრისით, 261-ე დადგენილება ცალკე თავში (II თავი) გამოყოფს რეგულაციებს სამშენებლო ტერიტორიასთან დაკავშირებით.

· 261-ე დადგენილების მე-4 მუხლის თანახმად, „სამშენებლოა“ ტერიტორია, რომელიც მდებარეობს „ფუნქციურ ზონაში“ ან/და „ქვეზონაში“ [იხ. ქვემოთ] და სადაც ნორმატიული რეჟიმის (ანუ სდასსკ-ის 65-ე და შემდეგი მუხლების) თანახმად, ნებადართულია მშენებლობა.

ხ

გე. გეგმით დადგენილი „სამშენებლო ტერიტორიები“ „გენ. გეგმით’’ დადგენილ ოთხ[4] „ფუნქციურ ზონაში“ ნაწილდება

– საცხოვრებელი ზონა (სზ);

– შერეული ზონა (შზ);

– ინდუსტრიული ზონა (იზ);

– სპეციალური ზონა (სპზ).

გენერალური გეგმა, როგორც წესი, ასევე ადგენს „ფუნქციურ ქვეზონებს“ ( იხ. სდასსკ- ის 39-ე მუხლის „ა” ქვეპუნქტი).

მაგრამ ვინაიდან „გენერალური გეგმა’’ არ არის ნებართვის გაცემის საფუძველი, ამდენად გენ . გეგმით ქვეზონების დადგენა227 არ არის მიზანშეწონილი.

ხ

„არასამშენებლო ტერიტორიები’’

გენერალურ გეგმით დგინდება ასევე „არასამშენებლო ტერიტორიები“ (სდასსკ-ის 39-ე მუხლის „ვ” ქვეპუნქტი 261-ე დადგენილების III თავთან ბმაში).

261-ე დადგენილების დადგენილების 22-ე მუხლის თანახმად, არასამშენებლო ტერიტო-რიის კატეგორიები შეიძლება იყოს ა)გამწვანებული ტერიტორიები, ბ)სასოფლო-სამეურნეო ტერიტორიები, გ)სატყეო ტერიტორიები,დ) ბუნებრივლანდ შაფტური ტერიტორიები და ე)სხვა ტერიტორიები, რომლებიც არ მიეკუთვ- ნება სამშენებლო ტერიტორიას. [ასეთი შეიძლება იყოს: პლაჟები, მდინა- რეთა ნაპირები და სხვ., რომელთა განვითარებისთვის „შესაბამისი სფეროს მომწესრიგებელი კანონმდებლობა“ ადგენს განსაკუთრებულ საგამონაკლისო პირობებს.]

ხ

„დამცავი ზონები’’

· გენერალურ გეგმაში აისახება ასევე ე.წ. „დამცავი ზონები“, რომელთა მიმართებით მოქმედებს „სპეციალური სფეროს“ მომწესრიგებელი კანონმდებლობა.228

· ასეთი ზონები შეიძლება იყოს: ა)კულტურული მემკვიდრეობის დამცავი ზონები, ბ)წყლის ობიექტების დამცავი ზონები, გ)სანიტარიული დაცვის ზონები, ე)დაცული ტერიტორიების დამცავი, ვ)საინჟინრო ინფრასტრუქტურის დამცავი და ე)სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის დამცავი ზონები, ზოლები, არეალები და სხვა მსგავსი დამცავი ზონები (იხ. 261-ე დადგენილების 28-ე მუხლი).

ხ

„სარეზერვო ტერიტორიები’’

· გენერალურ გეგმაში ასევე დგინდება „სარეზერვო ტერიტორიები’’, რომელთა სამშენებლოდ გამოყენება დროის კონკრეტულ მონაკვეთში დაუშვებელია (იხ. სდასსკ-ის 39-ე მუხლის „თ” ქვე- პუნქტი).

ხ

„სოციალური, საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ტერიტორიები“

· გენერალურ გეგმაში დგინდება ასევე სოციალური, საინჟინრო და სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურის ტერიტორიები (სდასსკ-ის 39-ე მუხლის „ბ”, „გ” და „დ” ქვეპუნქტები 261-ე დადგენილების IV თავთან ბმაში).

ხ

„განაშენიანების პარამეტრები“

· გენერალურ გეგმაში შესაძლებელია[!] დადგინდეს განაშენიანების პარამეტრები, რომელთაც ქვემდგომი გეგმებისთვის ან ნებართვის გაცემის დროს ექნება სარეკომენდაციო ხასიათი (261-ე დადგენილების 33-ე მუხლის მე-3 პუნქტი).

„ინფორმაციული მონიშვნები“

· გენერალური გეგმა შეიძლება ასევე მოიცავდეს „მონიშვნებს“, რომლებიც არის ინფორმაციული ხასიათის და გარკვეულ გავლენასაც ახდენს ტერიტორიის შემდგომ განვითარებაზე. ასეთია, მაგ., მოსალოდნელი წყალდი- დობების, ღვარცოფებისა და სხვა ბუნებრივი მოვლენების ზემოქმედების კუთხით საშიში ტერიტორიები (იხ. სდასსკ-ის 39-ე მუხლის „ე” ქვეპუნქტი).

· მაგ.დედაქალაქის მიწათსარგებლობის გენერალურ გეგმაში (2019 წ.) ბევრი ასეთი მონიშვნაა,229 მათ შორის არის, მაგალითად, „გეოდინამიკა“, რაც გარკვეულ სამართლებრივ შედეგებსაც იწვევს ამ არეალში მოხვედრილი მიწის ნაკვეთებისთვის.

· ასეთ შემთხვევაში, სამართლებრივი თვალსაზრისით, „საინფორმაციო დათქმები“, რომლებიც სამართლებრივ შედეგებსაც იწვევს, იმავდროულად უნდა ეფუძნებოდეს კანონის დათქმას (სზაკ-ის მე-5 მუხლის მე-2 ნაწილი). წინააღმდეგ შემთხვევაში, მხოლოდ მის საფუძველზე მიღებული გადაწყვეტილებები იქნება ბათილი.

განაშენიანების გეგმა

1.განაშენიანების გეგმის „სახეები“

1.1„განაშენიანების დეტალური გეგმა“[სდასსკ-ის 41-ე მუხლი ]

· თუ განაშენიანების გეგმა მოიცავს სდასსკ-ის 41-ე მუხლით განსაზღვრულ „ცალკეულ ელემენტებს’“ [იხ. 41-ე მუხლი] , მაშინ ის არის „განაშენიანების დეტალური გეგმა“ [გდგ]], [ანუ „კვალიფიციური განაშენიანების გეგმა”].

· „განაშენიანების დეტალური გეგმა“ არის ქალაქთმშენებლობის ისეთი ინსტრუმენტი, რომლის მეშვეობით შესაბამის მუნიციპალიტეტს შეუძლია „გეგმარებითი არეალის“ სრულყოფილი, ამომწურავი მართვა,

· ის არის ერთადერთი „გეგმარებითი დოკუმენტი“, რომელიც „მშენებლობის ნებართვის“ გაცემის პირდაპირი საფუძველია.[ეს დაიმახსოვრე]

1.2 „ჩვეულებრივი“ „განაშენიანების გეგმა”[მუხ. მე-40]

· განაშენიანების გეგმა, რომელიც არ მოიცავს სდასსკ-ის 41-ე მუხლით განსაზღვრულ ერთ რომელიმე ელემენტს მაინც, არის „განაშენიანების ჩვეულებრივი გეგმა“.

· „ჩვეულებრივი“ „განაშენიანების გეგმა” [მუხ. მე-40] „გენერალური გეგმისგან“ [მუხ. 39-ე] იმით განსხვავდება, რომ მის საფუძველზე მეტ-ნაკლებად შესაძლებელია კონკრეტული დაგეგმარება და დომინირებული გამოყენების სახეობებისა და პარამეტრების დადგენა.

· შესაბამისად, ის „მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობების თაობაზე“ გადაწყვეტილების მიღებისას „სავალდებულოდ გასათვალისწინებელი მოთხოვნების“ დამდგენი გეგმაა.

· „განაშენიანების დეტალური გეგმისგან“ [მუხ. 41-ე] კი ის იმით განსხვავდება, რომ არ არის ნებართვის გაცემაზე გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი.[ეს დაიმახსოვრე]

1.3 განაშენიანების გეგმის კლასიფიკაცია „გენერალურ გეგმასთან“ მიმართების თვალსაზრისით

· გენერალური გეგმასთან მიმართების თვალსაზრისით განაშენიანების გეგმა შეიძლება იყოს ოთხი სახის:

a. დაგეგმვის ორდონიან სისტემაში, ანუ როცა არსებობს გენერალური გეგმა, განაშენიანების გეგმა (“დეტალური’’ ან „ჩვეულებრივი“) იქმნება გენერალური გეგმის ფარგლებში და, ამდენად, ის უნდა შეესაბამებოდეს გენერალური გეგმის მოთხოვნებს (იხ. სდასსკ-ის 44-ე მუხლი);

b. დაგეგმვის ორდონიან სისტემაში, ანუ როცა არსებობს გენერალური გეგმა, განაშენიანების გეგმამ ქალაქთმშენებლობითი საჭიროების გამო შეიძლება გადაუხვიოს გენერალური გეგმის მოთხოვნებს. [ასეთ შემთხვევაში შესაბამისი ცვლილების მომზადება შეიძლება გენერალურ გეგმაში, და პარალელური ადმინისტრაციული წარმოების ფარგლებში ხდება განაშენიანების გეგმის შემუშავება ( იხ. სდასსკ-ის მე-5 მუხლის მე-5 ნაწილი და 260-ე დადგენილების მე-20 მუხლის მე-5 და მე-6 პუნქტები);

c. „განაშენიანების გეგმის“ შემუშავება შესაძლებელია, ასევე, დასახლების იმ ნაწილისთვის , რომელიც დაფარული არ არის გენერალური გეგმით (შეუფერხებლობის პრინციპი), თუ არსებობს განვითარების გადაუდებელი წინაპირობები და ორსაფეხურიანი დაგეგმვის პრინციპის დაცვა მიზანშეწონილი არ არის. [ ყურადღება: „განაშენიანების დეტალური გეგმის“ შემთხვევაში „შეუფერხებლობის პრინციპი“ არ იმოქმედებს, თუკი მისი შემუშავება ხდება უშენ ტერი- ტორიაზე ( იხ.260-ე დადგენილების მე-3 მუხლის მე-4 პუნქტი). ნაშენი ტერიტორიის შემთხვევაში კი ეს პრინციპი მოქმედებს სრულად (სდასსკ-ის მე-5 მუხლის მე-3 ნაწილი);

d. შესაძლებელია ასევე, შემუშავებულ იქნეს „დამოუკიდებლად ფუნქცი- ონირებადი განაშენიანების გეგმა“ (აბსოლუტური გამონაკლისი ორსა- ფეხურიანი სისტემისაგან). [სდასსკ-ის 37-ე მუხლის მე-4 ნაწილის თა- ნახმად, „საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების გეგმა შეიძლება მოიცავდეს დასახლების მთელ ტერიტორიას, თუ ამ გეგმის ამოცანაა დასახლების მთელი ტერიტორიის გამოყენებისა და განაშენიანების ზოგადი რეგულირება.” ასეთ შემთხვევაში მთავარია, ტერიტორიული და ქალაქთმშენებლობითი წინაპირობები განაშენიანების გეგმის მასშტაბში შესაძლებელს ხდიდეს ქალაქგანვითარების საჭიროებების ამოწურვას. ამ დროს გენერალური გეგმის შემუშავება არ ხდება. ]

ხ

„გენერალური გეგმის“, „ჩვეულებრივი განაშენიანების გეგმის“ ან „განაშენიანების დეტალური გეგმების“ შემუშავება შესაძლებელია ასევე საქართველოს მთავრობის მიერ გამოყოფილ ა)„განსაკუთრებული რეგულირების ტერიტორიაზე“ ან ბ) „„განსაკუთრებული რეგულირების ზონაში“.

ასეთ შემთხვევაში არ მოქმედებს ა)„თვითმმართველობის ექსკლუზიურობის“, ბ)„ქალაქთმშენებლობით გეგმებს შორის თავსებადობისა“ და გ)„შეუფერხებლობის’’ პრინციპები .

1.4 განაშენიანების გეგმის ფუნქცია

· განაშენიანების გეგმა ორსაფეხურიან სისტემაში არის „ქლაქთმშენებლობითი დაგეგმვის“[ იხ. მე-3 მუხლი ] მეორე საფეხური (იხ. სდასსკ-ის 37-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი),

· განაშენიანების გეგმა არის „განაშენიანების მართვის’’ „სავალდებულო” გეგმა (იხ. 260-ე დადგენილების მე-3 მუხლის მე-3 პუნქტი).

· როგორც წესი განაშენიანების გეგმა ყალიბდება გენერალური გეგმის საფუძველზე, მიწის ნაკვეთების სამშენებლო განვითარებისა და მოწესრიგებული ქალაქთმშენებლობისთვის და მოიცავს სავალდებულო ხასიათის დათქმებს.

ხ

· „განაშენიანების დეტალური გეგმის“ ფარგლებში „მშენებლობა დასაშვებია“ მხოლოდ ამ გეგმის მოთხოვნათა დაცვით ( იხ. სდასსკ-ის 66-ე მუხლი).

[სწორედ ეს მუხლი გაქვს გაქვს 31 ოქტომბრის სემინარისთვის სასწავლი]

· „განაშენიანების ჩვეულებრივი გეგმის“ შემთხვევაში, მართალია, „მშენებლობის ნებართვის გაცემა“ I სტადიის გავლის გარეშე დაუშვებელია, თუმცა ის იმაზე მეტ საკითხს განსაზღვრავს „გამოყენების პირობებისთვის“, ვიდრე ეს გენერალური გეგმის შემთხვევაშია.

· ამიტომ „განაშენიანების გეგმები“ არის გეგმარებითი ინსტრუმენტი, რომლითაც მუნიციპალიტეტი უზრუნველყოფს სამშენებლო განზრახულობათა სრულფასოვან მართვას.

· განაშენიანების გეგმა, უმეტესად, არის „შესაძლებლობის “ გეგმა.

· მგანაშენიანების გეგმის მიერ დადგენილი „განვითარება“ არ გულისხმობს ამ დაგენილი განვითარების „გან-ხორციელების ცალსახა ვალდებულებას, თუ ეს კერძო პირთან დადებული ადმინისტრაციული ხელშეკრულებით (იხ. სდასსკ-ის 47-ე მუხლი) არ არის გათვალისწინებული.

· „განვითარების დეტალური გეგმის ‘’[გდგ-ის] განხორციელების ვალდებულება უნდა დადგინდეს, მაგალითად, კულტურული მემკვიდრეობის დამცავ ზონაში.

ხ

· მუნიციპალიტეტს უფლება აქვს, კერძო საკუთრებაში განაშენიანების გეგმით განსაზღვროს ე.წ.„საზოგადოებრივი საჭიროებით გან- პირობებული ფუნქცია ‘’ .[ თუმცა მისი პრაქტიკული რეალიზება შესაძლებელი გახდება მხოლოდ „მიწის ნაკვეთების მონაცვლეობის’’ (სდასსკ-ის 51-ე-52-ე მუხლები), „პირატესი შესყიდვის“ (სდასსკ-ის 50-ე მუხლი) ან „აუცილებელი საზოგადოებ- რივი საჭიროებისთვის საკუთრების უფლების ჩამორთმევის გზით’’. [ამ უკანასკნელ შემთხვევაში გამოიყენება აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის სა-კუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ საქართველოს კანონი (1999 წელი).]

1.5 „განაშენიანების გეგმის“ ფორმა

· განაშენიანების გეგმა, ძირითადად, გამოისახება რუკაზე, რომელიც, ცხადია, გენერალურ გეგმაზე მეტ სიზუსტეს მოითხოვს.

[ამიტომ „განაშენიანების გეგმა’’ პირველ რიგში, უნდა პასუხობდეს შესაბამის მასშტაბს.

· 260-ე დად- გენილების მე-3 დანართის მიხედვით, განაშენიანების გეგმა შეიძლება გაკეთდეს 1:5000–1:2000-იან, ხოლო განაშენიანების დეტალური გეგმა 1:2000–1:500-იან მასშტაბში.

· ამ შუალედში ცალკეული შემთხვევისთვის კონკრეტულ გადაწყვეტილებას ადგენს უფლებამოსილი ადმინისტრაცი- ული ორგანო.

· პირობითი აღნიშვნები, რომლებითაც რუკა უნდა იყოს გამოსახული, როგორც გრაფიკული, ისე ტექსტური გამოსახვის ფორმით, გან- საზღვრულია 260-ე დადგენილების მე-2 დანართში.

· „განაშენიანების დეტალური გეგმის“ შემთხვევაში დომინირებს გრაფიკული ნაწილი.

· განაშენიანების გეგმას [ჩვეულებრივსაც და დეტალურსაც ] თან უნდა დაერთოს ტექსტური ნაწილი, ანუ იგივე დასაბუთება.

დასაბუთების ნაწილი არ არის გეგმის შემადგენელი, არამედ თანდართუ-ლი უნდა იქნეს როგორც გეგმაში ასახული ცალკეული გადაწყვეტილებების არგუმენტი.234

ის თანდართულია განაშენიანების გეგმაზე, თუმცა არ არის მისი მატერიალურსამართლებრივი ნაწილი.

მისი არარსებობის შემთხვევაში შესაძლებელია ჩაითვალოს, რომ განაშენიანების გეგმას არ აქვს სავალდებულო დასაბუთება.

სზაკ-ის თანახმად, თუ აქტს არ აქვს დასაბუთება, ან თუ ის ნაკ- ლოვანია, მაშინ შეიძლება, დაისვას მისი ბათილობის საკითხი.

სწორედ ამ დანიშნულებაზე მიუთითებს სდასსკ-ის მე-11 მუხლის მე-3 ნაწილი, რომლის თანახმად, „ტექსტური ნაწილი უნდა შეიცავდეს დასაბუთებას, რომელშიც მიეთითება ყველა ის მნიშვნელოვანი გარემოება, რომელთა საფუძველ- ზეც მოხდა დაგეგმვის პროცესში ინტერესთა შეჯერება.”

ამ დათქმასთან წინააღმდეგობაშია ტექსტური ნაწილის იმგვარი განმარტება, რომელიც მოცემულია 260-ე დადგენილებაში.

ამ უკანასკნელის მე-2 მუხლის 1-ლი პუნქტის „ბ” ქვეპუნქტის თანახმად, ტექსტური ნაწილი გათანაბრებულია „განაშენიანების მართვის რეგლამენტთან“, რომელიც ცალკეული ტერიტო- რიებისთვის ადგენს და/ან აზუსტებს ძირითად დებულებებში მოცემულ შემდეგ პირობებს: ა)“უძრავი ქონების გამოყენების ნებადართული სახეობების ძირითად და საგამონაკლისო ჩამონათვალს“, ბ)“განაშენიანების სახეობას, განაშენიანების ძირითად პარამეტრებს“ და გ)“სხვ“ა საკითხებს

ნებისმიერი გადაწყვეტილება, რომელიც ამგვარი კვაზი „რეგლამენტების საფუძველზე“ იქნება მიღებული, არის ბათილი.

1.6„განაშენიანების გეგმის“ შინაარსი

ა)„სავალდებულო დებულებები“

· განაშენიანების გეგმის ძირითადი შემადგენელი ნაწილი არის „სავალდებულო დებულებები“ (ძირითადი დებულებები), რომლებშიც ცალსახად ჩანს თვითმმართველი ორგანოს ნება, რომლითაც წესრიგდება მიწის ნაკვეთის განაშენიანების საკითხი.

· ამდენად, სავალდებულო დებულებები (ძირითადი დებულებები), განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთის, როგორც საკუთრების ობიექტის „განვითარებისა“ თუ „შეზღუდვის“ პერსპექტივას.

· შესაბამისად, კონსტიტუციურსამართლებრივი თვალსაზრისით, განაშენიანების გეგმის „სავალდებულო დებულებებს“ (ძირითადი დებულებებს), უნდა ჰქონდეს საკანონმდებლო საფუძველი, რომელიც განსაზღვრავდა, რა შემთხვევაში და რა ინსტრუმენტებით შეიძლება დადგინდეს განაშენიანების გეგმაში „მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ შეზღუდვა“.

· სწორედ ასეთი საკანონმდებლო საფუძველია სდასსკ, 260-ე და 261-ე დადგენილებები, რომლებითაც განისაზღვრება, „რა სახის დებულებებით შეიძლება მიწის ნაკვეთის განაშენიანების რეგულირება“. [ეს დადგენილებები დაიმახსოვრე]

· ნებისმიერი ისეთი შეზღუდვა, რომელიც ამ დადგენილებების საფუძველზე არ არის მიღებული, არის უკანონო და ეწინააღმდეგება „კანონისმიერი დათქმის პრინციპს“ (იხ. სზაკ-ის მე-5 მუხლის მე-2 ნაწილი).235

ხ

· განაშენიანების გეგმაში, უმეტესად კი, „განაშენიანების დეტალურ გეგმაში“, ძირითადი ასპექტები ისე უნდა იქნეს ფორმულირებული, რომ მან შეასრულოს მშენებლობის დასაშვებობის კონკრეტულად განსაზღვრის ფუნქცია. ამ თვალსაზრისით, მაგ., დაუშვებელია ფორმულირება – „შენობის დაშვებული სიმაღლე არის დაახლოებით 7 მ.” და სხვ.

· ამავე დროს, განაშენიანების დეტალური გეგმა არ უნდა შემოიფარგლოს მხოლოდ განაშენიანების „დაუშვებელი სახეობების’’ აღწერით. ის უფრო მეტად უნდა შეიცავდეს „პოზიტიური დაგეგმარების“ ასპექტებს.

ხ

· განაშენიანების გეგმით განსაზღვრული ძირითადი დებულებები ეფუძნება „დროში შეუზღუდავი მოქმედების პრინციპს“.[ გამონაკლისია ის შემთხვევა, როცა გეგმამ მთლიანად ან ნაწილობრივ დაკარგა ფუნქცია. ასეთ შემთხვევაში ძირითადი დებულებები შეიძლება, გაუქმდეს სრულად ან ნაწილობრივ.

ხ

· „ფუნქციურ დანიშნულებაზე“ ორიენტირების გამო, განაშენიანების გეგმისთვის მოქმედების ვადის წინასწარ დადგენა დაუშვებელია.237

· ისეთი განაშენიანების გეგმების შემთხვევაში, რომლებიც მხოლოდ კონკრეტულ მიზანს/პროექტს ემსახურებიან განაშენიანების გეგმაშივე შეიძლება დადგინდეს კონკრეტული გონივრული ვადა.

ასეთ შემთხვევაშიც ნორმატიულად ვადის განსაზღვრა არასწორია.

ვადა მხოლოდ გეგმის შინაარსიდან და კონკრეტული მიზნებიდან შეიძლება გამომდინარეობდეს.

ხ

ბ)„ინფორმაციული მონიშვნები“

· განაშენიანების გეგმა შეიძლება ასევე მოიცავდეს მონიშვნებს, რომლებიც ინფორმაციული ხასიათისაა და გარკვეულ გავლენასაც ახდენს ტერიტორიის შემდეგ განვითარებაზე.

ასეთია, მაგ., მოსალოდნელი წყალდი- დობების, ღვარცოფებისა და სხვა „ბუნებრივი მოვლენების ზემოქმედების კუთხით საშიში ტერიტორიები ‘’, ან „წიაღისეულის მოპოვების ტერიტორიები“ და ა.შ.

2. განაშენიანების გეგმების „შემადგენლობა“

ა)„განაშენიანების ჩვეულებრივი გეგმის“ შინაარსი [მუხ. მე-40]

· სდასსკ-ის მე-40 მუხლი განსაზღვრავს განაშენიანების გეგმის შემადგენ- ლობას, ანუ იმ „საკითხების ნუსხას“, რომელთაც შეიძლება მოიცავდეს გა- ნაშენიანების გეგმა.

· ამ საკითხების ნუსხა ჩამოთვლილია აღნიშნულ მუხლში ,ესენია:

ა)“ფუნქციური ქვეზონები“, ბ)“გამოყენების სახეობები“, გ)“პარამეტრები“, დ)“განაშენიანების სახეობა“ და სხვ. (იხ.მე-40 მე-2 ნაწილი).

· ამ საკითხების გარდა, „ჩვეულებრივი“ განაშენიანების გეგმა ასევე შეიძლება მოიცავდეს როგორც გენერალური გეგმით დადგენილ საკითხებს (მუხ. მე-40 მე-2 ნაწილის „ე” ქვეპუნქტი), ისე განაშენიანების დეტალური გეგმით დადგენილ საკითხებს (მუხ. მე-40 მე-3 ნაწილი).

· ცალკეული განაშენიანების გეგმა თუ „რა სახის საკითხებს’’ მოიცავს, ყოველ კონკრეტულ შემთხვევაში ეს დამოკიდებულია ქალაქთმშენებლობით საჭიროებებსა და უფლებამოსილი ადმინისტრაციული ორგანოს დასაბუთებულ გადაწყვეტილებაზე.

ბ)“განაშენიანების დეტალური გეგმის“ შინაარსი [სდასსკ-ის 41-ე მუხლი]

[ეს საკითხი ყველაზე უფრო ყურადღებით]

· სდასსკ-ის 41-ე მუხლის მე-2 ნაწილი განსაზღვრავს[ჩამოთვლის] განაშენიანების დეტალური გეგმის „აუცილებელ[ ანუ სავალდებულო] შემადგენელ ნაწილებს’’ (ელემენტებს).

· ერთი რომელიმე ელემენტის არარსებობის შემთხვევაშიც კი სახეზე არ გვექნება განაშენიანების დეტალური გეგმა [გდგ] ,არამედ გვექნება „განაშენიანების ჩვეულებრივი გეგმა’’[მუხ. მე-40] [რომელიც არ არის მშენებლობის ნებართვის გაცემის საფუძველი „განაშენიანების დეტალური გეგმისგან“ განსხვავებით ]

ხ

„განაშენიანების დეტალური გეგმის“ აუცილებელი[სავალდებულო] ელემენტებია :

1. „ფუნქციური ქვეზონა’’

2. „განაშენიანების რეგულირების პარამეტრები“

3. „განაშენიანების კონკრეტული სახეობა“

4. „მიწის ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის გამოყენების ნებადართული სა-ხეობები’’

5. „მიწის ნაკვეთის პარამეტრები’’

6. „განაშენიანების რეგულირების ხაზები“ (წითელი ხაზები);

7. „განაშენიანების სავალდებულო ხაზები“ (ლურჯი ხაზები);

8. „სატრანსპორტო ინფრასტრუქტურა“ და „საინჟინრო-კომუნალური ქსელები“;

9. „ავტომანქანების სადგომი ადგილების რაოდენობა“.

[ესენი ჩამთვლილია 41-ე მუხლის მე-2 ნაწილსი სასურველია ზეპირად]

ქალაქთმშენებლობითი დაგეგმვის საჭიროების შემთხვევაში, განაშენიანების დეტალური გეგმა შეიძლება მოიცავდეს აგრეთვე:

· „საზოგადოებრივი სივრცისათვის განკუთვნილ ადგილებს“ (სათამაშო, დასასვენებელ, სპორტული მიზნებისთვის განკუთვნილი, პარკირების და სხვა ადგილები);

· „განსაკუთრებული მიზნებისთვის განკუთვნილ ტერიტორიებს“ (სასაწყობო, საზოგადოებრივი საქმიანობისთ-ვის, ტურიზმის განვითარებისთვის განკუთვნილ, ნავსადგურების და სხვ. ტერიტორიები];

· „იმ ტერიტორიების გამოყენების პირობებს, რომლებიც არ უნდა იქნეს განაშენიანებული“;

· „ელექტროენერგიითა და ბუნებრივი აირით მომარაგების, წყალმომარაგების, წყალარინების, ტელეკომუნიკაციისა და სხვა სისტემები“ (იხ. 41-ე მუხლის მე-3 ნაწილი);

ხ

· განაშენიანების დეტალურ გეგმაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს ამ კოდექსის 85-ე მუხლით დადგენილი მოთხოვნები შეზღუდული შესაძლებლობის მქონე პირებისთვის საზოგადოებრივი სივრცის გამოყენების შესაძლებლობის უზრუნველყოფასთან დაკავშირებით [41-ე მუხლის მე-4 ნაწილი);

ხ

ყურადღება:

· ძირითადი დებულებებით დადგენილი „განაშენიანების მაქსიმალური კოეფიციენტი“ ან/და „განაშენიანების ინტენსივობის მაქსიმალური კოეფიციენტი“ [იხ. ქვემოთ] შეიძლება გადამეტებულ იქნეს განაშენიანების დეტალური გეგმის საფუძველზე, თუ ეს ა)კომპენსირდება სხვა ღონისძიებებით, ბ)ამას მოითხოვს ქალაქთმშენებლობითი განვითარების განსაკუთრებული მიზეზები (მაგალითად, ურბანული ღირებულების დაცვა და განვითარება), გ)ამას არ დაუპირისპირდება საზოგადოებრივი ინტერესები და დ)არ გამოიწვევს ადამიანთა საცხოვრებელი გარემოს და სამუშაო გარემოს სანიტარიულ-ჰიგიენური მდგომარეობის გაუარესებას[ იხ. 41-ე მუხლის მე-5 ნაწილი);

„განაშენიანების გეგმების“ „ცალკეული ელემენტების“ დახასიათება

[აქედან უფრო დიდი ყურადღებით ]

1. „ფუნქციური ქვეზონა“

· 261-ე დადგენილება განსაზღვრავს ძირითად „ფუნქციურ ქვეზონებს“, რო- მელთა გამოყენებითაც ხდება ქალაქის კომპოზიციური პალიტრის შექმნა.

· ასეთი „ფუნქციური ქვეზონებია“: (261-ე დადგელებისმე-4 მუხლის მე-3 პუნქტი):

1. სააგარაკე-საცხოვრებელი ზონა (სზ-1);

2. დაბალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა (სზ-2);

3. საშუალო ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა (სზ-3);

4. მაღალი ინტენსივობის საცხოვრებელი ზონა (სზ-4);

5. სასოფლო-სამოსახლო ზონა (შზ-1);

6. ცენტრის ზონა (შზ-2);

7. საქმიანი ზონა (შზ-3);

8. საკურორტო-სარეკრეაციო ზონა (შზ-4);

9. კომერციული ზონა (შზ-5);

10. საწარმოო ზონა (იზ-1);

11. სამრეწველო ზონა (იზ-2);

12. კლასტერების ზონა (სპზ-1);

13. სპეციალური ზონა (სპზ-2).

„სზ’’ - შემოკლებით ნიშნავს „საცხოვრებელო ზონა’’

„შზ’’ -შემოკლებით „შერეული ზონა’’

„იზ’’ -შემოკლებით „ინდუსტრიული ზონა’’

„სპზ’’ -შემოკლებით „სპეციალური ზონა’’

· „ფუნქციური ზონები“ ჯგუფდება ოთხ ძირითად (ზოგად) ფუნქციურ ზონად (261-ე დადგელებისმე-4 მუხლის მე-2 პუნქტი): „საცხოვრებელი ზონა“ (სზ); „შერეული ზონა“ (შზ); „ინდუსტრიული ზონა“ (იზ); „სპე- ციალური ზონა“ (სპზ).

· დაიმახსოვრე: „განაშენიანების დეტალური გეგმაში [გდგ-ში] „ზოგადი ფუნქციური ზონები’ არ დგინდება [ესენი დგინდება გენ . გეგმით] ,გდგ-ში დგინდება მხოლოდ 13 “ფუნქციური ქვეზონა’’.[იხ. ჩამონათვალი ზემოთ]

· „განაშენიანების დეტალური გეგმის“ არსებობის შემთხვევაში, „სამშენებლო მიწის ნაკვეთი“ არ უნდა ხვდებოდეს „ერთზე მეტ“ ფუნქციური ქვეზონის მოქმედების არეში. [!]

· თუ კონკრეტული მიწის ნაკვეთი ერთდროულად ხვდება როგორც „სამშენებლო“, ისე „არასამშენებლო“ ტერიტორიაზე, მაშინ მისი სამშენებლო საქმიანობის მიზნით განვითარებისას არცერთი ტერიტორიის მოთხოვნა არ უნდა დაირღვეს. [!]

· თუ მიწის ნაკვეთი ხვდება ერთზე მეტი „ ზოგადი ფუნქციური ზონის“ მოქმედების არეალში, მაშინ მისი სამშენებლოდ განვი- თარების განსაზღვრისას არცერთი ზონის მოთხოვნა არ უნდა დაირღვეს, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ერთ-ერთი „ ზოგადი ფუნქციური ზონის’’ ფართობი შეადგენს არანაკლებ მიწის ნაკვეთის ¾-ს. ასეთ შემთხვევაში მოქმედებს ამ „ფუნქციური ზონისთ ვის განსაზღვრული მოთხოვნები[261-ე დადგენილების მე-5–მე-7 პუნქტები.].238

2. მიწის ნაკვეთის „გამოყენების ნებადართული სახეობები“

· ქვეზონის დადგენით განისაზღვრება მიწის ნაკვეთის „გამოყენების ა)“ძირითადი“ ნებადართული და ბ)“საგამონაკლისოდ დაშვებული“ სახეობები.

· 261-ე დადგენილებით, ცალკეული ქვეზონის მიხედვით (იხ.მე-6–მე-17 მუხლები) განისაზღვრება „გა- მოყენების“ ასეთი სახეობები.

· ძირითად დებულებებში არსებობს ასეთი სახეობების ორი ტიპი: ა) პირველი არის, „ძირითადად, ნებადართული გამოყენების სახეობა“ (მაგ ისეთ ქვეზონაში,როგორიცაა., საკურორტო-სარეკრეაციო ზონა [შზ-4] დასაშვებია აშენდეს „დაბალი ინტენსივობის დასასვენებელი სახლი”); ბ) მეორე არის „გამოყენების ისეთი სახეობა, რომელიც დასაშვებია მხოლოდ „ინტერესთა შეჯერებისა“ და „შესაბამისი დასაბუთების“ საფუძველზე’’, ანუ „საგამონაკლისო“ წესით (მაგ.,ისეთ ქვეზონაში,როგორიცაა., „კომერციული ზონა’’[შზ-5] „საგამონაკლისო წესით’’ შეიძლება ასევე დასაშვები იყოს ... „რელიგიური/საკულტო“, „კულტურის“, „სოციალური“, „ჯანდაცვისა“ და „სასპორტო“ ობიექტის აშენება ).

ხ

· 261-ე დადგენილების მე-19 მუხლის თანახმად, ცალკეულ ქვეზონაში შესაბამისი ფუნქციით გათვალისწინებული მშენებლობის გარდა, შეიძლება, ნებადართულ იქნეს: ა) ქვეზონის ან/და ამ ქვეზონაში ნებადართული შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირებისათვის საჭირო ხაზობრივი ნაგებობა და ქვეზონის ფუნქციონირებისთვის საჭირო შენობა-ნაგებობა (ე.ი. სახანძრო-სა- მაშველო მომსახურების ობიექტები, პოლიცია, სასწრაფო და სხვა მსგავსი ობიექტები); ბ) ქვეზონის ან/და ამ ქვეზონაში ნებადართული შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირებისათვის საჭირო დროებითი შენობა-ნაგებობა, რომ- ლის არსებობაც დასაშვებია მხოლოდ მთავარ ობიექტთან ერთად, და სხვა ობიექტები და სივრცეები.

ხ

· 260-ე დადგენილების მე-20 მუხლი ადგენს „ძირითადი ან საგამონაკლისო გამოყენების სახეობების’’, ან „სხვა სივრცეების“ დასაშვებობის ზოგად პირობას.

· დასაბუთებულ შემთხვევაში, ძირითადად დაშვებული სახეობის აკრძალვაც შესაძლებელია, „თუ იგი მისი მდებარეობით, სივრცითი წყობის, მოცულობითა და ფუნქციური დანიშნულებით ეწინააღმდეგება ა)ქვეზონის თავისებურებას, ბ)არსებულ განაშენიანებას ან/და გ)სამეზობლო ინტერესების დაცვის პრინციპს” (260-ე დადგენილების მე-20 მუხლი 1-ლი პუნქტი).[ეს დაიმახსოვრე]

· საგამონაკლისო მშენებლობა კი დასაშვებია, „თუ იგი მისი მდებარეობით, სივრცითი წყობის, მოცულობითა და ფუნქციური დანიშნულებით არ ეწინააღმდეგება ქვეზონის თავისებურებას, არსებულ განაშენიანებას ან/და სამეზობლო ინტერესების დაცვის პრინციპს’’ (260-ე დადგენილების მე-20 მუხლი მე-2 პუნქტი).

· იგივე წესი მოქმედებს „სხვა დასაშვები ობიექტებისა და სივრცეების“ შემთხვევაში (260-ე დადგენილების მე-20 მუხლი მე-2 პუნქტი).

· 260-ე დადგენილების მე-20 მუხლი მე-2 პუნქტის დათქმა, მართალია, ადმინისტრაციულ ორგანოს აძლევს შეფასების შესაძლებლობას, თუმცა ის, მეორე მხრივ, ქმნის უფლების დაცვის შესაძლებლობას იმ შემთხვევაში, როცა ქვეზონაში, ზოგადად, დაშვებული გამოყენების სახეობა კონკრეტულ ლოკაციაზე სამეზობლო ინტერესების გამო დაუშვებელია

[260-ე დადგენილების მე-20 მუხლი 1-ლი და მე-2 პუნქტები დაიმახსოვრე- რადგან პრაქტიკაში ხშირად გამოიყენება დაგჭირდება ]

3. „განაშენიანების რეგულირების პარამეტრები“ [ ანუ „კოეფიციენტები“]

· „განაშენიანების რეგულირების პარამეტრების’’ დადგენის მიზანია მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენებისას „განაშენიანების დასაშვები ინტენსივობისა’’ და „განაშენიანების დასაშვები სიმაღლის“ რეგულირება.

· განაშენიანების ინტენსივობის რეგული- რებისთვის დგინდება შემდეგი პარამეტრები:

a. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების კოეფიციენტი (კ-1);

b. მიწის ნაკვეთის განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტი (კ-2);

c. მიწის ნაკვეთის გამწვანების კოეფიციენტები (კ-3).

შესაძლებელია მათი ზოგადი დახასიათება:

ა) კ-1 განსაზღვრავს, კონკრეტული მიწის ნაკვეთის ტერიტორიის მაქსიმუმ რა ნაწილზეა დასაშვები შე- ნობა-ნაგებობების განთავსება (მაგ., თუ კ-1=0,5-ს, მაშინ 1000 კვ.მ. მიწის ნაკვეთზე დასაშვებია მაქსიმუმ 500 კვ.მ.-ის მოშენება, ანუ შენობა-ნაგებო- ბით დაფარვა);

ბ) კ-2 განსაზღვრავს, კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე შენობა-ნაგებობის მიწისპირა და მიწისზედა სართულების იატაკის ძირითადი კონსტრუქციების ზედაპირების ჯამურ ფართობს (ზემოთ მოყვანილ მაგა- ლითში, თუ კ-2=1,5-ს, მაშინ ამ მიწის ნაკვეთზე დასაშვებია 1500 კვ.მ. ფარ- თობის მშენებლობა, რაც ამ კოეფიციენტების სრულად ათვისების შემთხ- ვევაში იძლევა სამსართულიანი შენობის აშენების უფლებას, თუ შენობის მაქსიმალური სიმაღლის განსაზღვრის წესი ამის შესაძლებლობას იძლევა);

გ) კ-3 განსაზღვრავს მიწის ნაკვეთის იმ მინიმალურ წილს, რომელიც არ უნდა იყოს დაფარული რაიმე წყალგაუმტარი მასალით, რომლის ქვეშაც არ უნდა არსებობდეს რაიმე ნაგებობა, ან სათავსი და რომელიც განკუთვნილია გამწვანებისათვის.

ხ

· 261-ე დადგენილების 1-ლი დანართი ცალკეული ქვეზონისთვის ადგენს კონკრეტულ კოეფიციენტებს.

· ხოლო 261-ე დადგენილების 35-ე–37-ე მუხლებში განსაზღვრულია ცალკეული კოეფიციენტის გამოანგარიშების წესი.

· 261-ე დადგენილების 1-ლი დანართი თ დადგენილი კოეფიციენტების გადამეტება დაუშვებელია.

· ამის შესაძლებლობა არსებობს „მხოლოდ განაშენიანების დეტალური გეგმის საფუძველზე“ და „მხოლოდ კანონმდებლობით დადგენილი პრივილეგირებული გარემოებების არსებობისას“ (სდასსკ-ის 41-ე მუხლის მე-5 ნაწილი 92-ე მუხ- ლის მე-3 ნაწილთან ბმაში).

[ამით გაუქმდა სპეციალური ზონალური შეთანხმების ინსტიტუტი, რომელიც ცალკეულ ნაკვეთზე შესაძლებელს ხდიდა კოეფიციენტის განუსაზღვრელად გადამეტებას. ]

ხ

· „განაშენიანების გეგმით შესაძლებელია ასევე დადგინდეს შენობა-ნაგებობის „მაქსიმალური სიმაღლე“

· ამ შემთხვევაში გათვალისწინებული უნდა იქნეს შენობის მაქსიმალური სიმაღლის გაანგარიშების წესი.

· განაშენიანების სიმაღლის დადგენისას მიეთითება შენობის/ნაგებობის ან ა)„საანგარიშო სიმაღლე“ ან ბ)„შენობის/ნაგებობის ზედა ზღვარი“.

ხ

· „საანგარიშო ზედაპირი “ არის „გრუნტის ზედაპირიდან სახურავის კიდემდე შენობის ყველა ზედაპირი, რომელიც გრუნტის ზედაპირის ჰორიზონტალური პროექციის მიმართ ქმნის 70-იდან 90 გრადუსამდე კუთხეს“ (261-ე დადგენილების მე-2 მუხლის „ჰ29” პუნქტი).

· ანუ ამ თვალსაზრისით, სახურავის ის ნაწილი, რომელიც ამ გრადუსში არ ხვდება, სიმაღლეში არ იანგარიშება.

ხ

· ხოლო თუ აღნიშნული პარამეტრი დადგენილია „საანგარიშო სიმაღლის“ სახით („საანგარიშო კიდე“, „სახურავის კეხი“, „ზედა ზღვარი“), მაშინ სიმაღლე იანგარიშება სახურავის კიდემდე (261-ე დადგენილების მე-2 მუხლის „ჰ30” პუნქტი).

· „ განაშენიანების გეგმით“ შესაძლებელია, დადგინდეს „საანგარიშო სიმაღლე“ როგორც მინიმალურად და მაქსიმალურად დასაშვები (მაგ., 10–15 მეტრი), ან სავალდებულო (მაგ., 15 მეტრი).

ხ

· იმავე პრინციპით (მაქსიმალური, მინიმალური და მაქსიმალური ან სავალდებულო) შეიძლება დადგინდეს სართულიანობა.

ხ

· გარდა ამისა, განაშენიანების გეგმით შესაძლებელია, ერთდროულად დადგინდეს როგორც სიმაღლე, ისე სართულიანობა. ეს უკანასკნელი გზა უფრო ცხადია და ნე- ბართვის გაცემის ეტაპისთვის შესაძლო დავებს ზღუდავს.

4.„განაშენიანების სახეობა“ და „მიჯნის ზონის“ რეგულირება

· „განაშენიანების სახეობის ‘’ „საკითხი რეგულირდება სდასსკ-ის მე-40 და სხვა მუხლების და 261-ე დადგენილებისმე-40 მუხლის საფუძველზე.

· „განაშენიანების სახეობა“ არის მიწის ნაკვეთის გვერდითი საზღვრების მიმართ „შე-

ნობა-ნაგებობის განთავსების“ სახეობა,

· განაშენიანების სახეობა შეიძლება იყოს როგორც „დახურული“, ისე „ღია“ („ცალკე მდგომი“, „შეტყუპებული“, „შეჯგუფებული“ -ღია განაშენიანების ფორმებია ):

a. „დახურულია“ განაშენიანება თუ ა) \შენობთა „შეჯგუფების’’ სიგრძე აღემატება 50 მეტრს ან ბ) განაშენიანება მოქცეულია ურთიერთპარალელურ ქუჩებს შორის;

b. „ღია განაშენიანება ’’ შეიძლება იყოს „ცალკე მდგომი“, „შეტყუპებული“ ან „შეჯგუფებული“

ცალკე მდგომია შენობა, თუ ის მოშორებულია მიწის ნაკვეთის გვერდით სამეზობლო საზღვრიდან, სამეზობლო მიჯნის ზონის დაცვით. [მიჯნის ზონის მიმართ დაცულ უნდა იქნეს 261-ე დადგენილების 41-ე მუხლის მოთხოვნები. ]

[ასევე იხ კოდექსის მე-3 მუხლი მიჯნის ზონის გამნატება]

შეტყუპებულია განაშენიანება თუ ორი შენობა განთავსებულია გვერდიგვერდ მიწის ნაკვეთის საზღვარზე, ხოლო ღია მხრიდან ორივე მათგანი მოშორებულია მიწის ნაკვეთის გვერდით საზღვარს სამეზობლო მიჯნის ზონის დაცვით.

შეჯგუფებულია „შეტყუპების პრინციპით“ განთავსებული ორზე მეტი შენობა, თუ მათი შეჯგუფების სიგრძე არ აღემატება 50 მეტრს.

ხ

· განაშენიანების გეგმის ან/და განაშენიანების დეტალური გეგმის გარდა, განაშენიანების სახეობა ასევე შეიძლება დადგინდეს ფაქტობრივი მდგომარეობის საფუძველზე (261-ე დადგენილების მე-40 მუხლის 1-ლი პუნქტი).

· ამ საფუძვლის მიხედვით, თუ გვერდზე მდგომი შენობა აშენებულია ზედ საზღვარზე, მაშინ „მომიჯნავე მესაკუთრეს“ უფლება აქვს, შეატყუპოს მისი შენობა,

· ხოლო თუ ორივე მხარეს ზედ საზღვარზე აშენებულია შენობა, მაშინ შესაძლებელი იქნება შეჯგუფება.

· თუ, შეჯგუფების შემთხვევაში, პერიმიტრული განაშენიანება აღემატება 50 მეტრს, მაშინ განაშენიანების სახეობა იქნება დახურული სახეობა.

5. „მიწის ნაკვეთის პარამეტრები“

· განაშენიანების დეტალურ გეგმაში[გდგ] უნდა დადგინდეს[სავალდებულოა] (ხოლო „განაშენიანების გეგმაში’’ [ გგ-ში] შეიძლება დადგინდეს) ასევე „მიწის ნაკვეთის პარამეტრები“.

· ამით კანონმდებლობა უარს აცხადებს ე.წ. თბილისის წესების (დედაქალაქის საკრებულოს 14–39 დადგენილების) მიდგომებისგან, რომლებიც ნორმატიულად განსაზღვრავენ მიწის ნაკვეთის „კონფიგურაციებსა“ და „ფართობს“.

· ამ მიდგომებმა, რომელთაც ამერიკული საფუძვლები აქვთ, თბილისში ბევრი მიწის ნაკ- ვეთი არასამართლიანად გახადა შეუსაბამო.

· „სპეციალური პარამეტრების დადგენა“ კი დროში გაწელილი პროცესია და გადაწყვეტილება ადმინისტრაციული ორგანოს სუბიექტურ შეხედულებაზეა დამოკიდებული.

· განაშენიანების დეტალურ გეგმას შეუძლია, „ცალკეული ნაკვეთი“ გაიაზროს, მისი ფაქტობრივი მდგომარეობა გაითვალისწინოს და სამართლიანად, თანაბრობის პრინციპის დაცვით, დაადგინოს მიწის ნაკვეთის მიმართ პარამეტრები, რათა თავიდან იქნეს აცილებული მომავალში ნაკვეთების ისეთი დაყოფა ან გაერთიანება, როგორიც ქალაქთმშენებლობითი თვალსაზრისით იქნება მიზანშეუწონელი.

6 „განაშენიანების ხაზები“

· „განაშენიანების დეტალური გეგმა“ ასევე უნდა მოიცავდეს „მიწის ნაკვეთებზე შენობათა განთავსების სქემას“, რაც მონიშნული უნდა იყოს განაშენიანების სავალდებულო ხაზების (ლურჯი ხაზების) სახით [ „ლურჯი ხაზები’’ არის კონკრეტული მიწის ნაკვეთისათვის დადგენილი წარმოსახვითი მიჯნა, რომელზეც უნდა განთავსდეს შენობა-ნაგებობა იხ. კოდექსის მე-3 მუხლი ]

· განაშენიანების დეტალური გეგმა ასევე უნდა მოიცავდეს მიწის ნაკვეთზე განაშენიანების რეგულირების ხაზს (წითელ ხაზს), რომელიც გულისხმობს მიწის ნაკვეთისათვის დადგენილ წარმოსახვით მიჯნას, რომლის მიღმაც უნდა განთავსდეს შენობა-ნაგებობა.

შესაბამისად, მიწის ნაკვეთის იმ ნაწილზე, რომელიც წითელი ხაზების მოქმედების ფარგლებს მიღმა არ ხვდება, განაშენიანება დაუშვებელია (იხ. სდასსკ-ის 41-ე მუხლი მე-3 მუხლის „ი” და „კ” ქვეპუნქტებთან ბმაში).

· განაშენიანება დაუშვებელობის მიზანი შეიძლება იყოს ა)გზის გაფართოება, ბ)საზოგადოებრივი სივრცის დაცვა და სხვ.

ხ

თუკი განაშენიანების სავალდებულო ხაზების[ლურჯი ხაზების] დადგენა შესაძლებელია „მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების დადგენის’’ ეტაპზე (იხ.სდასსკ-ის 103-ე მუხლი),

განაშენიანების რეგულირების ხაზის[წითელი ხაზების] დადგენა შესაძლებელია მხოლოდ ქალაქთმ- შენებლობითი გეგმების საფუძველზე.

სხვა წესით[წითელი ხაზების] დადგენა ბათილია.

[თბილისის შემთხვევაში „მიწის ნაკვეთის გამოყენების პირობების“ საფუძველზე დღემდე ხდება წითელი ხაზების დადგენა. ]

7.“ავტოსადგომები“

· განაშენიანების დეტალურ გეგმაში უნდა მოინიშნოს[სავალდებულოა მონიშვნა] ასევე ადგილები ავტო- სადგომებისთვის.

· 261-ე დადგენილების მე-18 მუხლის თანახმად, ავტოსადგომების მოწყობა დასაშვებია ყველა ქვეზონაში ისე, რომ ამ ქვეზონებში ის „დაშვებულ სახეებში“ არ არის მითითებული.

· ამავე დროს, ავტოსადგომი მისი მდებარეობით, მოცულობით და ფუნქციური დანიშნულებით არ უნდა ეწინააღმდეგებოდეს ქვეზონის თავისებურებას ან/და სამეზობლო ინტერესების დაცვის პრინციპს.

· ავტოსადგომების მოწყობისას უპირატესობა უნდა მიენიჭოს მიწისქვეშა ავტოსადგომებს, ხოლო შესაძლებლობის შემთხვევაში მიწისქვეშა ავტოსადგომების მოწყობა სავალდებულოა.

· „განაშენიანების გეგმით“, ქალაქთმშენებლობითი საჭიროების საფუძველზე შესაძლებელია, შენობი- დან გამოიყოს ისეთი არასრული სართული ან/და არასრული სართულის ნაწილი, რომელიც განკუთვნილი იქნება მხოლოდ ავტოსადგომებისთვის.

· ასეთ სართულებს შეიძლება ასევე მიეკუთვნებოდეს ზედა სართულები.

· ამავე დროს, განაშენიანების გეგმით შეიძლება დადგინდეს, რომ კონკრეტულ ზონაში დაუშვებელია ან შეზღუდულია ავტოსადგომების მოწყობა.

· „ძირითად დებულებებში“ დადგენილია ავტოსადგომების მინიმალური რაოდენობა შენობა-ნაგებობის ფუნქციური დანიშნულებისა და მოცულობის შესაბამისად.

· სდასსკ-ის 76-ე მუხლის თანახმად, გამონაკლისები ან/და დამატებითი პირობები დგინდება შესაბამისი მუნიციპალიტეტის საკრებულოს სამართლებრივი აქტით.

3.ქალაქმშენებლობის სამართალი -"ქალაქმშენებლობის გეგმები''[ გენერალური,ჩვეულებრივი,დეტალური]

გამოყენებულ ტერმინთა განმარტება: